-Acción De Daño Temido-Confirman La Sentencia Que Hizo Lugar A La Indemnización Por Los Daños y Perjuicios Derivados De Un Emprendimiento Inmobiliario En El Inmueble Vecino Al Edificio Donde Son Titulares Los Actores De Unidades Funcionales Afectadas-También Daños En Partes Comunes-

by Dra. Adela Prat on diciembre 1, 2017

La Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil decidió

confirmar la sentencia que había hecho lugar a una acción de daño

temido,y a la indemnización de los daños y perjuicios derivados de

la obra nueva construida en el inmueble vecino, a favor de los titula-

res  de las  Unidades  Funcionales  afectadas.Se  dispone  que  ellos

cuentan  con  legitimación  activa  para  reclamar.
Se  destaca  la  importancia  de  la  prueba  pericial  de  ingeniero y

su  pertinente  informe.

 

-Autos caratulados:

“Picollo, Marcelo y Otro c/Grupo  S Et S  Desarrollos

Inmobiliarios  SRL  s/Daños  y  Perjuicios”

-Tribunal: –Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil

-Sala:  – H

-Fecha:  24/08/2017.

-Cita:  IGCDLXXXIV308

-Sumario-

1.Están  legitimados  los  propietarios  de  una  unidad  funcional del

inmueble sujeto  al Régimen de Propiedad Horizontal  a  reclamar  la

indemnización de los daños y perjuicios derivados de la construcción

en el inmueble vecino, en tanto se acude a la Acción de Daño Temido 

y la Legitimación  es  amplísima.

 

 

-CÁMARA  NACIONAL  de  APELACIONES  en  lo  CIVIL-

 

Buenos Aires,  24  de  Agosto  de  2017.

El Dr.Kiper dijo:

Contra la sentencia dictada en Primera Instancia que hizo lugar a la

demanda por la cual los actores perseguían la indemnización de los

daños y perjuicios derivados de la construcción en el inmueble vecino,

expresa agravios la parte demandada,cuyo traslado fue contestado.

 

La demandada cuestiona,que no se haya admitido la excepción de fal-

ta de legitimación activa.

Sostiene que los actores reclaman por daños que involucran a partes

comunes del Edificiopor lo que la demanda debió ser intentada por

el  consorcio.

Invocan que la actora no contestó el traslado de la Excepción.Añade q

el aquo tuvo en cuenta el Reglamento de Copropiedad incorporado en

otro litigio,lo que viola su derecho de defensa.En su tercer agravio in-

siste en que los daños alegados recaen sobre partes comunes  y  que

por ende, deben  ser  reclamados  por  el  Consorcio.

 

“No se discute en esta instancia que,el caso debe resolverse de acuerdo

con la Legislación vigente con anterioridad a la sanción del actual Có-

digo Civil y Comercial.Tampoco se encuentra en discusión que con mo

tivo de un Emprendimiento Inmobiliario se produjeron daños  en  el

inmueble vecino.

Lo que cuestiona la demandada es la Legitimación de los actores para

su reclamo.

 

“El aquo ubicó este reclamo en la órbita de la responsabilidad extra-

contractual y objetiva (arts.1109,1113,1646 y cctesdel Código Civil).

 

“Sobre este punto,debo agregar que en el Código Civil de Vélez (tam-

bién en el actual),se regulaban diversas restricciones y límites al do

minio,que en alguna medida son extensibles a la propiedad horizontal.

A,el art.2615 disponía que el propietario de un fundo no puede hacer

excavaciones ni abrir fosos que puedan causar ruina de los Edificios

vecinos.El art.2626 añadía que todo propietario debe mantener su edi-

ficio procurando evitar daños a los vecinos.A su vez,los arts. 2621/7 se

referían a limitaciones para determinadas obras en paredes mediane-

ras y linderas.

 

“La doctrina y la jurisprudencia, con variantes, interpretaron que en

tales casos se podía acudir a remedios preventivostales como la de-

nuncia de daño temido del art.2499,segundo párrafo,o bien a interdic-

tos o acciones policiales o posesorias de obra nueva, incluso  acciones

reales.Si el perjuicio se produjo,corresponde la acción de daños.

(Zannoni Kemelmajer de Carlucci,”Código Civil Comentado“,Tº 11).

 

“Hice esta introducción porque está estrechamente vinculada con el

tema de la legitimación,que por cierto es muy amplia.

 

En efecto,si se acude a la acción de daño temido, la legitimación es

amplísima: “quién tema“, dice la norma.Se encuentra legitimado el

vecino afectado,sea propietario,poseedor o mero tenedor.Respecto a

la indemnización del daño,también es amplia la legitimación,de

acuerdo  con  lo  previsto  en  el  artículo 1110, del Código Civil.

 

-EL  CASO  CONCRETO-

Los actores son propietarios de una Unidad Funcional del inmueble

sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal, sito en la Avenida Inde-

pendencia Nº….,Primer Piso.(vinforme Reg. PropInmueble).

En el inmueble lindero,se inició la construcción de un edificio,a car-

go de la parte demandada.

 

En su demanda acompañaron varias fotografías que dan cuenta de

los daños sufridos en su Unidad Funcional.También adjunta-

ron un Informe Técnico del Ingeniero Industrial S.R. que informa

detalladamente el Estado en que se encontraba dicha Unidad.

 

En su escrito inicial detallaron los daños que reclaman:

a) Trabajos a realizar en la Escalera y Caja Escalera;

b) Trabajos a realizar en el Patio exterior;

cTrabajos a realizar en la Puerta de entrada;

d) En el comedor diario;

eEn las tres habitaciones.

 

Asimismo, formularon denuncias ante el Gobierno de la Ciudad.

Posteriormente,se agregaron fotografías al ampliarse la demanda.

 

Añadieron el reclamo del daño moral“,argumentando que no podían

disfrutar de la vivienda,que habíapeligros“; que se había perturbado

el modus vivendi.

 

-Fundamentos  de  la  Sentencia  de  Cámara-

 

“Aún cuando se hayan afectado partes comunes del edificio,ello no

desmerece la legitimación para reclamar el daño sufrido, cuando el

perjuicio lo sufren de modo directo.

 

Sostienen los apelantes que el legitimado debe ser el Consorcio.

Omiten que las partes comunes no son de propiedad del consorcio,

sino de los titulares del derecho real de propiedad horizontal,por

una parte indivisa. Al ser así está justificada la legitimación de

los actores,ya sea como propietarios exclusivos de su unidad funcio-

nal, o como cotitulares de las partes comunes.En ambos casos, está

en juego su derecho de propiedad.

 

Más aún,cuando uno solo de los condóminos reclama la totalidad de

los daños sufridos,se considera que actúa como gestor oficioso según

el art.2709 del Código Civil, y que su gestión no configura el otorga-

miento de actos de administración ni de disposición.

 

De todos modos, no es ese el caso de autos,ya que la mayor parte de

los daños reclamados, aún cuando algunos afecten partes comunes,

como son las paredes o el patio,lo cierto es que afectaron directamen-

te  la  Unidad  funcional  de  los  actores.Tan es así que el consor-

cio que integran ha promovido otro litigio con reclamos diferentes

a los que se ventilan en el presente.

 

-Dictamen  Pericial-

Todo lo expuesto encuentra respuesta en el dictamen del Perito

Ingeniero designado en autos.

 

Destacó que la Puerta de entrada,se encuentra enfalsa escuadra“,

producto de un asentamiento diferencial de su marco solidario al

muro medianero.Lo que genera roce contra el marco y también se

han desfasado herrajes, como trabas de seguridad.

 

Agregó que el zócalo de la Puerta debió ser separada,debido a su

desencuadre.Afirmó que el traba pasador estaba desalineado y

que la hoja de la izquierda estaba más abajo.  En  cuanto  a  la

escalera de mármol y caja de escalera, aclaró que El acceso a la

vivienda es a través de la ya presentada puerta cancel“; cuenta

con un umbral efectuado en mármol de Carrara,que continúa en

un pequeño tramo de acceso cuyo solado también es de mármol.

 

Asegura que el solado de tramos de acceso y descanso presentan

rajaduras,con un patrón que acusa un asentamiento diferencial

del lado del muro medianero lindante con la construcción nueva.

 

“Propongo que se confirme lo resuelto sobre el punto.

 

“La apelante alega que la actora no acompañó el Reglamento de

Copropiedad,y que el juez aquo verificó el acompañado en otro

litigio que tramita en su Juzgado. Entiende  que  ello  afecta  su

derecho de defensa.

 

No comparto esta afirmación.El derecho de defensa en juicio que

asegura la Constitución Nacional,supone la posibilidad de ser oído

y ofrecer prueba.En el caso,mal puede sentirse indefensa la par-

te demandada cuando el Reglamento en cuestión,está agregado en

otro juicio del que también es parte y pudo controlarlo“.

 

“Además,la garantía constitucional interesa cuando se trata de prue-

ba conducente.A mi entender,no era necesario el Reglamento,pues

se ha acreditado que los actores son titulares de un derecho y que

han  sufrido  daños resarcibles, imputables  a  la  demandada.

 

-Tasa  de  interés  aplicable-

La fijación de la tasa activa fue propiciada porque ante la indispo-

nibilidad del capital, el acreedor debía recurrir a la plaza financiera

en procura de crédito y pagar por su obtención,los intereses al tipo

activo.

 

El perjuicio para él radicaba en que debía pagar el interés de plaza,

de manera tal que, a los efectos de determinarlo,no era relevante si

era negativa o positiva,porque siempre debía pagar la activa.

 

-S E N T E N C I A-

Y  VISTO  lo  deliberado  y  conclusiones  del  acuerdo  unánime,

el Tribunal RESUELVE:

(i)Confirmar la sentencia apelada;

(ii)Imponer las costas de esta instancia a la demandada vencida,

(art. 68 del CPCyCN);

(iii)Regulación de honorarios profesionales. Se  confirman  los

honorarios  regulados  al  Perito  ingeniero.

Notifíquese, regístrese  y  oportunamente  devuélvase.

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