-Excepción De Falta De Legitimación Activa-Prospera Contra Un Titular De Dominio De Unidad Funcional Que Solicitó Rendición De Cuentas Al Administrador Pues La Acción Corresponde Al Consorcio De Propietarios Integrantes Del Edificio-

by Dra. Adela Prat on noviembre 13, 2017

La Sala J de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil confirmó la sentencia

que había acogido la Excepción de Falta de Legitimación Activa opuesta contra

el actor, titular individual del dominio de una Unidad Funcional en un Edificio

organizado bajo el régimen de Propiedad Horizontal,que peticionaba la rendición

de  cuentas  por  el  Administrador. La  acción  corresponde  al  Consorcio  de

Propietarios  integrantes  del  Edificio.

 

Normativa del Código Civil y Comercial de la Nación  respecto  de  Propiedad

Horizontal  y  Mandato.

 

 

 

 

-Expediente  nº  46896/2016-

-Autos  caratulados:

“Ramos, José  Alberto  y  otro c/Arrendo  Eduardo  s/Rendición de Cuentas”

-Tribunal:  –Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil

-Sala:  –J

-Fecha:  10/08/2017.

-Cita:  –www.abogados.com.ar

-Sumario-

 

 

Buenos  Aires,  10  de  agosto  de  2017.

Y  VISTOS;  Y  CONSIDERANDO:

I.Las presentes actuaciones se remiten a este Tribunal a los efectos de conocer

acerca  del  recurso de apelación interpuesto por la actora a fs. 420 contra  la

resolución  de  fs. 418/419,  concedido  a  fs. 421.

 

El decisorio apelado hace lugar a la Excepción de Falta de Legitimación activa,

con  costas  a  los  accionantes.

 

A fs.383 el demandado interpuso la Excepción de Falta de Legitimación activa

con sustento en que los titulares de dominio de una Unidad funcional que for-

ma parte de un consorcio de propietarios organizado mediante el sistema ori-

ginalmente previsto por la Ley 13.512 y hoy regulado por los arts. 2037 y sgts

del Código Civil y Comercial de la Nacióncarecen de acción para demandar

la  rendición  de  cuentas  de  su  Administrador,toda  vez  que  se  encuentra

en  cabeza  del  Ente  Consorcial.

 

Los actores se agravian por cuanto consideran que resulta absurdo que el Admi-

nistrador que se encuentre en ejercicio del cargo de Administrador del Consorcio

de la Av. Santa Fe Nº…//requiera su propia rendición de cuentastal como

expresan a fs. 427  párrafos 6º  y  7º,  respectivamente.

 

   Agregan que no existe estipulación legal expresa que impida a los miembros

del Consorcio de Copropietarios solicitar la rendición de cuentas del mandatario

que  administra  sus  bienes.

 

Expresan que lo decisivo no es si el demandado debe rendir cuentas por su gestión,

sino que la cuestión a discernir es si el Administrador tiene o no la obligación

de  rendir  las  cuentas  a  los  actores.

 

La legitimación para obrar consiste en la cualidad que tiene una persona para

reclamar respecto de otra por una pretensión en el proceso.

 

Mediante la Falta de legitimación se tiende a denunciar que el actor o el demandado

no son los titulares de la relación jurídica sustancial en que funda la pretensión,con

prescindencia de la fundabilidad de ésta, o  por extensión-,  que el primero carece de

un interés jurídico tutelable.(*)

 

Cuadra señalar,sin necesidad de profundizar los alcances de la personalidad del

consorcio, plasmados en el Título V del CCyCN, de la cual trata específicamente

el art.2044 de dicho Código,al disponer queel conjunto de los propietarios de

las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio..sus órganos

son la Asambleael Consejo de Propietarios y el Consorcio.

 

El art.2066 del CCyCN prevé la designación y remoción del administrador.En tanto

el art.2067 dispone que el administrador tiene los derechos y obligaciones impues-

tos por la ley,el reglamento de copropiedad y la asamblea de propietarios,los que

son enumerados en forma especial en los  incisos a) a m).

 

Es así que el inciso e) del artículo 2067,obliga al administrador a rendir cuenta

documentada dentro de los sesenta (60) días  de  la  fecha  de cierre del ejercicio

financiero  fijado  en  el  Reglamento  de  Propiedad  Horizontal.

 

El Administrador ingresa, entonces, en el conjunto de personas que deben rendir

cuentas por disposición legal” (art.860, inc.c) del CCyCN) y  no  sólo porque

actúe en interés ajeno (art.860 inc.a) del CCyCN)y le sean aplicables las nor-

mas  del  mandato (art.1324obligaciones  del  mandatario).

 

No existe un vínculo directo del Administrador con los propietarios respecto de

las obligaciones derivadas del mandato, sino con el Consorcio. La Asamblea es

el órgano encargado de recibir la rendición de cuentas (cfr.art.2058, del CCyCN).

(**)

 

En la relación celebrada entre el Consorcio (mandante) y el Administrador o

mandatario, el Administrador se relaciona con el Consorcio como

Ente distinto de sus integrantes,no habiendo vínculo directo entre aquél 

y cada uno de los copropietarios    respecto de las cuestiones relacionadas

con el mandato  sino  a  través  del  Ente  consorcial.

 

“De ahí que sea el Consorcio el que está autorizado mediante previa decisión

asamblearia a pedir rendición de cuentas de las tareas asumidas y funciones

desempeñadas (cfr.  Highton,  E.  en  El  administrador  en  la  Propiedad

Horizontal“, pág. 171, Ed. RubinzalCulzoni Editores).

 

Por ende, el propietario de cada unidad funcional carece de legitimación 

individual  para demandar al Administrador  en  forma  personal  la  ren-

dición  de  cuentas   por  actos  ejecutados  con  motivo  del  ejercicio de

la  administración,   ya  que  la  acción  corresponde  al  Consorcio  de  

propietarios  integrantes  del  Edificio.

 

En  consecuencialos  agravios  habrán  de  ser  desestimados.

 

Por  las  consideraciones  manifestadas, el  Tribunal  RESUELVE:

1)Confirmar  la  resolución  de  fs. 418/419 en todo cuanto decide

ha  sido  materia  recursiva.

2)Imponer  las  costas  de  Alzada  a  la  apelante  vencida (art.68,

69  y 161 inc. 3º  del  Código  Procesal).

 

-LEGISLACIÓN-

A)  -Código Civil y Comercial de la Nación-

-Título VI-  -Propiedad  horizontal-

Artículo 2037- Concepto-

“La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble

propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material

y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de

un Edificio,de conformidad con lo que dispone este título y el Reglamento

de propiedad y administración.Las diversas partes del inmueble así como

las  facultades  que  sobre  ella  se  tienen,  son  interdependientes  y  con-

forman  un  todo  inescindible“.

 

Artículo 2044- Consorcio-

“El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye

la persona jurídica consorcio Tiene su domicilio en el inmueble.  Sus

órganos son la asamblea,el consejo de propietarios y el administrador“.

 

Artículo 2058- Facultades de la Asamblea-

“La Asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:

a)Las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o 

por  el  reglamento  de  propiedad  y  administración;

b)Las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propie-

tarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien

representa el cinco por ciento (5%)  de  las  partes proporcionales

indivisas con relación al conjunto;

c)Las cuestiones no contempladas como atribuciones del adminis-

trador o del consejo de propietarios“.

 

Artículo 2066- Administrador-Designación y remoción-

“El administrador designado en el reglamento de propiedad  

administración cesa en oportunidad de la 1ª Asambea si no es

ratificado por ella.

Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos

por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento 

de propiedad y administración.          

Pueden ser removidos sin expresión de causa“.

 

Artículo 1324-  -Obligaciones del mandatario-

“El mandatario está obligado a:

a)Cumplir los actos comprendidos en el mandato,conforme a las instrucciones

dadas  por  el  mandante y a la naturaleza del negocio que constituye su objeto,

con  el  cuidado  que  pondría  en  los  asuntos propios o, en su caso, el exigido

por  las  reglas  de  su  profesión, o  por  los  usos  del  lugar  de  ejecución.

b)Dar aviso inmediato al mandante de cualquier circunstancia sobreviniente

que razonablemente aconseje apartarse de las instrucciones recibidas,requi-

riendo nuevas instrucciones o ratificación de las anteriores  y  adoptar  las

medidas  indispensables  y  urgentes.

c)Informar  sin  demora  al  mandante  de  todo  conflicto  de  intereses y de

toda  otra  circunstancia  que pueda motivar la modificación o la revocación

del  mandato.

d)Mantener  en  reserva  toda  información  que  adquiera  con  motivo del

mandato  que, por su naturaleza o circunstancias,  no está destinada a ser

divulgada.

e)Dar aviso al mandante de todo valor recibido en  ocasión  del  mandato

y  ponerlo  a  disposición  de  aquél.

f)Rendir  cuenta  de  su  gestión  en  las  oportunidades  convenidas

o  a  la  extinción  del  mandato.

g)Entregar  al  mandante  las  ganancias  derivadas  del  negocio, con

los intereses moratorios,  de  las  sumas de dinero que haya utilizado

en  provecho  propio.

h)Informar  en  cualquier  momento, a requerimiento del mandante,

sobre  la  ejecución  del  mandato.

i)Exhibir  al  mandante  toda  la  documentación  relacionada  con  la

gestión  encomendada, y entregarle  la  que  corresponde  según  las

circunstancias.

(…)

 

Artículo 2067-Derechos  y  obligaciones  del  administrador-

“El  administrador  tiene  los  derechos  y  obligaciones  propios  del

mandatario  y, en especial,  debe:

a)Convocar  a  la  Asamblea, redactar  el  orden  del  día y  labrar  el

acta  respectiva;

b)Ejecutar  las  decisiones  de  la  Asamblea;

c)Atender a la conservación de cosas y partes comunes y a la seguridad

de la estructura del Edificio y dar cumplimiento a las normas de seguri-

dad  y  verificaciones  impuestas  por  las  reglamentaciones  locales;

 

d)Practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para

satisfacerlas.Para  disponer  total  o  parcialmente del fondo de reserva

ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios,el administrador

debe  requerir  la  autorización  previa  del  consejo  de  propietarios;

 

e)Rendir  cuenta  documentada  dentro de  los  sesenta (60) días de

la  fecha  de  cierre  del  Ejercicio  financiero  fijado  en  el  Reglamento

de  propiedad  y  administración;

(continúa)

 

-Citas-

(*)Conf. Palacio L.,”Derecho Procesal Civil“,Tº VI,1990,Ed.Abeledo

Perrot, pág.132/133;  esta  Sala  en  Expte  Nº  13823/05,”Piscicelli,

Sebastián c/Asociación Mutual de Empleados de la EmpresaLos

Constituyentes  y  otro  s/Ejecución“,Juzgado nº 35del  27/3/07.

 

(**)Cfr.Lorenzetti,Ricardo L.”Código Civil y Comercial de la Nación.

Comentado“,  Ed. RubinzalCulzoni EditoresTº  IX,  pág. 553).

———————————————————————————

 

Artículos relacionados...

Leave a Comment

Previous post:

Next post: