Contrato de Locación de Obra: Rechazan Excepciones y El Comitente Pagará al Empresario Contratista Dos Rubros Reclamados y El Reconviniente Pagará los Daños y Perjuicios Ocasionados en la Vivienda Vecina. No Así Los Alquileres Que Pagó

by Dra. Adela Prat on junio 5, 2015

 -EXPTE.  7780/2008-

“B., G.C.C. c/ S.A.  s/  Daños  y  Perjuicios” –  CNCIV  –  SALA  I  –  07/04/2.015

Sobre  la  Cuestión  Propuesta  el  Dr.  MOLTENI  dijo:

I.- La  Sentencia  de  fs.  1711/1723  Admitió  Parcialmente  la  Demanda  Entablada

por  el  Demandante,  Rechazando  la  Excepción  de  Falta  de  Legitimación  Pasiva

articulada  por  la  Codemandada  M. J. B.  y  la  de  Incumplimiento  de  Contrato

interpuesta  por  Esta  Última  y  el  Sr.  A. S. S.,  Condenando  a  la  Sra. B.  y  a

Paula,  Mariana,  Federico,  María  Pía  e  Iván  S.  en  Carácter  de  Únicos  Herederos

del  Sr. C.  a  Abonar  al  Actor  el  Importe  que  resulte  de  la  Liquidación  que  se

Practique  conforme  las  pautas  señaladas  en  los  Considerandos,  dentro  de  los

10 (diez)  días  de  su  Aprobación.-

Asimismo,  Hizo  Lugar  Parcialmente  a  la  Reconvención  deducida  por  los  Em-

plazados,  Condenando  a  la  Parte  Actora  a  Abonarles  el  Importe  que  Resulte

de  la  Liquidación,  dentro  del  Término  de  10  (diez)  días  de  su  Aprobación.-

Contra  dicho  Pronunciamiento  Apelaron  Ambas  Partes.-

II.- En  el  Caso  Sometido  a  Estudio,  se  Han  de  Considerar  Varios  Aspectos.-

Por  un  Lado,  la  Demanda  Promovida  por  G. C. B.,  en  virtud  de  las  Reformas

que  le  Fueron  Encomendadas  Por  los  Demandados (M. J. B.  y A. S. S.)  en  la

Vivienda  de  la  Calle  B. …, Don  Torcuato,  Partido  de  Tigre,  a  Efectos  de  Obte-

-ner  el  Cobro  de  la  Suma  de  $ 79.803,23  derivados  del  Contrato  de  Locación

de  Obra  entre  Ellos  Suscripto.-

Desde  otro  ángulo,  la  Excepción  de  Falta  de  Legitimación  Pasiva  planteada

por  la  Codemandada  B,  y  la  Excepción  de  Incumplimiento  de  Contrato  intro-

-ducida  por  los  Emplazados,  y  Decidir  lo  Pertienente  en  Torno  a  la  Pretensión

Reconvencional  Formulada  por  Los  Accionados,  a  Efectos  de  Obtener  el  Cobro

de  las  Sumas  de  $  2.700  en  concepto  de  Alquileres  que  Tuvieron  que  Afron-

-tar  a  causa  del  Incumplimiento  En  la  Entrega  de  la  Obra,  y  el  Cobro  de

$ 32.357,80,  por  la  Suma  Abonada  a  la  Sra.  C.  (Vecina  de  la  Vivienda),

como  consecuencia  de  la  Indemnización  Por  los  Daños  y  Perjuicios  derivados

de  las  Negligencias  del  Sr. B.  en  la  Realización  de  La  Obra  y  el  Cobro  de

los  Costos  de  Construcción  que  se  Afrontaron  a  Partir  de  su  Desvinculación.-

III. Por  una  Razón  de  orden  metadológico,  habrán  de  ser  Analizados  los

Agravios  a  la  Excepción  de  Falta  de  Legitimación  Pasiva.-

Se  queja  la  Codemandada  B.  de  que  No  Haya  Prosperado  la  Defensa  de  Legi-

timación  Pasiva,  por  cuanto,  el  Contrato  de  Locación  de  Obra  Fue  Celebrado

Entre  los  Sres.  B.  y  S.  y  que  No  Existe  Vínculo  Jurídico  que  lo  Relacione

con  el  Actor,  Por  No  haber  Suscripto  el  referido  Contrato,  Ni  con  el  Demanda-

-do,  ya  que  desde  el  13/06/2.002,  Se  Encuentra  Divorciada  de  éste  último

en  los  Términos  del  Art. 251  del  Código  Civil  y  Disuelta  la  Sociedad  Conyugal.-

Por  Otro  Lado,  De  Prosperar  La  Pretensión  de  la  Excepcionante,  Podría  Con-

-figurarse  Un  Enriquecimiento  Sin  Causa  Derivado  de  La  Falta  de  Pago  de

las  Mejoras  efectuadas  a  Su  Propiedad.-

Es  por  Ello  Que,  debe  Ser  Parte  en  la  Cuestión  En  Debate  por  lo  que  Pro-

-pongo  Confirmar  lo  Dispuesto  en  la  Instancia  de  Grado.-

He  de  centrar  el  Análisis  En  el  supuesto  Incumplimiento  Obligacional  Por

Parte  del  Accionante.-

Afirman  los  Demandados  que  los  Trabajos  en  la  Vivienda  Que  Ellos  Habitaban

comenzaron  sin  que  se  Pudiera  Firmar  un  Contrato  Formal  de  Locación  de

Obra.-

Ante  La  Imposibilidad  De  Dar  Cumplimiento  Con  lo  Estipulado,  Se  Suscribió

el  20/02/1.997  Entre  el  Accionante  y  el  Sr.  C.  Un  Contrato  de  Locación  de  Obra

Mediante  el  Cual  el  Contratista  Sr. B.  se  Comprometió  a  Realizar  los  Trabajos

Detallados  en  el  Documento  y  Entregar  La  Obra  Finalizada  el  28/02/1.997.-

Finalmente,  Aseveran  que  el  Día  11/03,  Con  Poco  Personal  Asignado  a  la  Obra

teniendo  En  Cuenta  los  Significativos  Incumplimientos,  el  Sr.  S.  Decidió  Suspen-

-der  El  Pago  de  La  Cantidad  Faltante  ($ 3.000)  y  Remitirle  Telegrama  Que  el

Actor  Contestó  el  18/03/1.997,  Negando  Todos  Los  Hechos  y  Afirmando  que  La

Lista  de  Trabajos  Sin  Realizar  Que  Le  Imputara  el  Sr.  S.  Constituyen  Adicionales

Impagos  y  que  No  Pudo  Culminar  La  Obra  Por  habérsele  Impedido  a  los  Opera-

-rios  El  Ingreso  a  La  Misma.-

Asimismo,  el  Sr. B.  Intimó  al  Sr.  S.  al  Pago  De  Lo  Adeudado,  ($ 31.000),  que  con

fecha  26/03/1.997,  El  Sr.  S.  Contestó  Imputando  Responsabilidad  al  Sr. B. (actor).

El  Actor  Remitió  Carta  Documento, Insistiendo  en  que  Para  la  Finalización  de  los

Trabajos  sólo  Faltaban  Detalles.-

Al  dar  por  Terminado  el  Intercambio  Telegráfico,  el  Sr. S.,  Por  Medio  de  C.Dcto

de  fecha  21/04/1.997,  Ratificó  los  Términos  de  Las  Comunicaciones  Remitidas  al

Actor.-

La  recurrente  es  Parte  Interesada  en  la  Cuestión,  En  Razón  del  Vínculo  Matrimonial

que  La  ligaba  con  el  Sr. S.  al  Momento  de  realizarse  la  Obra  en  la  Vivienda  que

que  Habitaba  junto  a  él  y  que  generó  la  Obligación  que  Se  Intenta  Hacer  Cumplir  en

en  este  litigio.-

Ello  así,  Toda  Vez  que  de  las  Presentes  Actuaciones  surge  que  los  Demandados

al  Momento  de  Llevarse  a  Cabo  la  Construcción  estaban  Unidos  en  Matrimonio,

por  lo  que  Deben  Responder  Ambos  Cónyuges  respecto  de  las  Deudas  Contraídas

para   la   conservación  de  los  Bienes  Comunes.-

No  importa  que  se  Trate  de  Bienes  Propios  o  Gananciales; en  cualquier  caso,  las

Deudas  que  se  Contrajeron  Para  Conservarlos  Pesan  Sobre  Ambos  Cónyuges.

Corresponde  Precisar  que  Están  comprendidos  en  este  Concepto,  La  Reparación,

Pintura,  etc.  de  una  Propiedad (conf.  Borda,  Tratado  de  Derecho  CivilFamilia

Tº. I,  pág.  289,  11 A ed.).

El  Art.  1.201  del  Código  Civil,  que  prevé  el  Instituto  de  la  Exceptio  non  Adimpleti

Contractus  Dispone Que  Una  De  Las  Partes  No  Podrá  Demandar  su  Cumplimiento

“…Si  No  Probase  Haberlo  Ella  Cumplido  u  Ofreciese  Cumplirlo,  o  Bien  Que  Su

`Oblgación  Sea  a  Plazo´,  en  correlación  con  el  Art. 510  Que  Es  Aplicación  del  Mis-

-mo  Principio  Con  Relación  a  La  Mora,  ya  que  Establece  Que  En  Las  Obligaciones

Recíprocas,  Uno  de  los  Obligados  No  Incurre  En  Mora   Si  El  Otro  No  Cumple  o

No  Se  Allana  a  Cumplir  La  Obligación  De  Su  Parte.-

El  Requisito  Fundamental  Para  la  Viabilidad  del  Instituto  es  Que  La  Prestación  a

Cargo  De  La  Contraparte  No  esté  Cumplida.-

Habiéndose  Extendido  el  Plazo  De  Entrega  Hasta  el  08/03/1.997,  la  Intimación

de  Cumplimiento  de  Contrato  realizada  por  el  Sr.  S.  el  11/03/1.997  y  La  Prohibición

ese  Mismo  Día  del  Ingreso  De  Los  Operarios  asignados  al  Sr.  B.,  a  Sólo  3  Días  de

la  Fecha  Hasta  La  Que  Se  Le  Extendió  El  Plazo,  Teniendo  En  Cuenta  las  Dimensio-

-nes  de  la  Obra,  resultaron  Prematuras  e  Intempestivas.-

“Considero  que  el  Argumento  defensivo  esbozado  por  los  Emplazados  No  Reviste  En-

-tidad  Tal  Como  Para  Admitir  su  Progreso  o  Justificar  el  Incumplimiento  Contractual

que  se  les  ha  Endilgado. El  que,  la  Obra  se  encontraba  Ya  casi  Finalizada“.-

Para  Que  pueda  Oponerse  la  Exceptio  Non  Rite  Adimpleti  Contractus  (Excepción

de  Incumplimiento  Parcial),  es  preciso  que  el  Incumplimiento  Irregular  sea  de

cierta  gravedad.-

Determinar  la  Gravedad  del  Incumplimiento  es,  en  definitiva,  Una  cuestión  Some-

-tida  al  Arbitrio  Judicial,  Que  debe  Guiarse  por  los  Principios  de  Buena  Fe,  los

Usos  y  las  Costumbres,  y  el  Ejercicio  Regular  de  los  Derechos.  Es  decir,  en  cada

caso  concreto,  es  preciso  determinar  la  Medida  o   Magnitud  del  Incumplimiento

Invocado,  como  También  la  Importancia  que  Revista  el  Mismo  en  Relación  con  la

Obligación  del  Actor.-

“En  Cuanto  a  las  Quejas  del  Accionante  Reconvenido  y  de  los  Demandados  Recon-

-vinientes  Respecto  de  la  Partida  reconocida  en  concepto  de  Nuevas  Contrataciones

y  Finalización  de  la  Obra,  He  de  señalar  que,  los  Accionados  Intentan  Hacer  Valer

la  Facultad  que  les  Otorga  el  Art.  505  del  Código  Civil,  inc. 2º,  en  cuanto  Autoriza

a  Hacerse  Procurar  por  Otro  la  Ejecución  de  los  Trabajos  a  Costa  del  Deudor  (Con-

-tratista).

Sin  embargo  en  la  Hipótesis  de  Autos  No  es  Correcta  Tal  Pretensión,  desde  que

como  se  indicó  anteriormente,  No  cabe  Atribuir  al  Actor  Reconvenido  la  Respon-

-sabilidad  del  Incumplimiento  Contractual“.-

“Se  Agravia  el  Actor  Reconvenido  del  Reconocimiento  de  la  Partida  correspondiente

al  Rubro  Daños  y  Perjuicios  Provocados  por  la  Obra  a  la  Propiedad  de  la  Sra.  C.

(Vecina  de  los  Emplazados),  Mientras  que  Por  Su  Parte  los  Demandados  Reconvinien-

tes  Consideran  Reducido  el  Monto  Establecido  en  la  Instancia  de  Grado.-

Cabe  ponderar  que  la  Causa  sobre  Prueba  Anticipada  se  inició  el  05/03/1.997,  Momento

en  que  el  Sr. B.  se  Encontraba  a  Cargo  de  la  Obra  y  Si  bien  la  Pericia  realizada  sobre

la  Propiedad  Se  Llevó  a  Cabo  a  Mediados  de  1.998,  lo  cierto  Es  que  respondieron  a

los  Ítems  Propuestos  Por  la  Actora  en  la  Demanda,  En  base  a  los  Daños  allí  denunciados.-

Ello  Demuestra  la  Responsabilidad  del  Actor  Reconvenido.-

Sin  embargo,  Ello  de  ningún  Modo  Desliga  de  Responsabilidad  a  los  Emplazados,  To-

-da  Vez  que  al  Momento  de  la  Pericia  Indicada  ya  se  Había  realizado  Una  Nueva  Con-

-tratación  Con  el  Objetivo  de  Culminar  la  Obra,  Circunstancia  que  Libera  de  la  Íntegra

Responsabilidad  al  Sr. B.-

En  Efecto,  en  Tales  Condiciones  No  es  Posible  Demostrar  que  la  Totalidad  de  los  Daños

Sufridos  por  la  Sra. C.,  sean  consecuencia  de  la  Mala  Praxis  del  Empresario.-

Por  ello  Propongo  que  se  Confirme  la  Decisión  de  este  aspecto  de  la  controversia,  que

Condena  al  Actor  Reconvenido  a  Abonar  el  Monto  de  $  5.200,  Reconocido  por  Gastos

de  Reparación  en  la  Sentencia  de  fs  de  los  Autos  que  se  Tuvieron  a  la  Vista  para

Decidir  sobre  el  Presente  renglón.-

Por  lo  que  resulta  de  la  votación  sobre  la  que  Instruye  el  Acuerdo,   se  RESUELVE:

I.- Confirmar  la  Sentencia  de  Fs. 1711/1723,  en  cuanto  Rechaza  Las  Excepciones  de

Falta  de  Legitimación  Pasiva  y  de  Incumplimiento  Contractual  Opuestas,

II.- Se  Hace  Lugar  al  rubro  “Saldo  De  Presupuesto  por  la  Suma  de  pesos  $  2.864,

III. Se  Confirma  el  Rechazo  del  Apartado  Saldo  Por  Materiales  Sobre  Adicionales“,

IV.- Se  Declara  Desierto  la  Ejecución  del  Fondo  de  Garantía  a  Favor  de  los  Demandados

Reclamada  en  la  Demanda,

V.- Se  Confirma  El  Monto  Reconocido  en  la  Partida  “Adicionales  por  la  Suma  de  pesos

$  20.655,

VI.- Se  Confirma  el  Rechazo  de  la  Pretensión  Reconvencional  en  que  se  Solicita  una  Par

-tida  Por  Los  Gastos  de  Alquiler  En  Que  Incurrieron  los  Emplazados  a  raíz  del  Incumpli-

-miento  del  Actor,

VII.- Se  Confirma  el  Reconocimiento  de  $ 5.200  por  los  Daños  y  Perjuicios  provocados

a  la  Vivienda  de  la  Sra.  C.,  reclamados  en  la  Reconvención  Opuesta  x  los  Accionados,

VIII.- Se  Revoca  lo  Decidido  respecto  del  Rubro  “Nuevas  Contrataciones  Para  Finalización

de  Obra“,

IX.- Se  Modifica  el  Momento  a  Partir  del  Cual  Deben  Calcularse  Los  Intereses  Respecto

de  la  Condena  de  Los  Emplazados,  conforme  las  Pautas  Establecidas  en  el  Ap. 13  del

Primer  Voto,1

X.-  Las  Costas  de  esta  Instancia  Se  Imponen  a  los  Demandados  con  relación  al  Monto

Por  el  Que  Prospera  La  Demanda  y  a  los  Emplazados  en  Orden  al  Monto  Por  el  que  se

le  Reconoció  la  Pretensión  Reconvencional.-

_____________________________________________________________

1. Apartado  13  del  Primer  Voto:

13º.- Se  Agravia  la  Parte  Actora  del  momento  en  que  Comienzan  a  correr  los  Intereses,

Considera  que  no  debe  ser  desde  la  Notificación  de  la  demanda  sino  que,  los  Réditos  deben

Liquidarse  desde  la  primera  Carta  Documento  que  Envió  el  día  18/03/1.997,  intimando  a  la

demandada  a  que  abone  lo  adeudado.-

sigue..”Al  respecto,  debo  Señalar  que  los  Intereses  deben  Computarse  desde  el  Inicio  de  la

Mora  Hasta  el  cumplimiento  de  la  sentencia. Por  lo  cual,  atento  la  intimación  cursada  a  los

Emplazados,  respecto  de  lo  adeudado  en  relación  el  contrato  de  locación  de  obra  suscripto,  el

cómputo  de  los  intereses,  en  orden  a  la  condena  de  los  demandados,  deberá  calcularse  a  partir

de  la  fecha  de  la  señalada  intimación  el  18/03/1.997.-

 

 

 

 

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