Imposibilidad de Escriturar Porque Con Posterioridad Vendió el Inmueble a un Fideicomiso y lo Inscribió en el R.P.I.-Reconocen Legitimación Activa a los Menores Para Reclamar Daño Moral e Incrementan Su Monto

by Dra. Adela Prat on mayo 8, 2015

EXPTE.  52.093/2.007 – “V. T., G. F.  y  otro  c/  M.B.  Desarrollos  Inmobiliarios  

S.A.  s/ Daños  y  Perjuicios”  –  CNCIV.  –  SALA  M  –  11/03/2.015.-

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ACUERDO.  En  Buenos  Aires,  a  los  11  días  del  mes  de  marzo  del  año  dos  mil  quince,

hallándose  reunidos  los  señores  Jueces  de  la  Sala  M  de  la  Cámara  Nacional  de  Apela-  

-ciones  en  lo  Civil,  Dres. Elsa  M. Díaz  de  Vivar,  Mabel  De  los  Santos  y  Fernando  Posse

Saguier,  a  fin  de  pronunciarse  en  estos  autos,  Expte. Nº 109,  del  Juzgado  Civil  Nº 19,  la

Dra.  Mabel  De  los  Santos,  dijo:

I.-Que,  el  Sr.  Juez `a  quo´  en  su  sentencia,  hizo  lugar  parcialmente  a  la  demanda  de

Escrituración  e  Indemnización  de  Daños,  por  incumplimiento  contractual,  promovida  por

los  actores,  por  sí  y  en  representación  de  sus  hijos  menores  de  edad,  contra  la  empre-

sa:  M. B.  Desarrollos  Inmobiliarios“.

La  admisión  fue  parcial, pues  hizo  lugar  a  la  falta  de  legitimación  activa, opuesta  respec-

-to  de  los  hijos  menores,  con  fundamento  en  que  son  ajenos  al  vínculo  contractual  del

que  nace  la  acción  y  desestimó  la  pretensión  resarcitoria  del  daño  moral  y  psicológico,  

por  falta  de  prueba.-

Finalmente,  admitió  parcialmente  la  pretensión  de  escriturar,  fijando,  a  tal  fin,  el  plazo  

de  sesenta  (60)  días,  y  condenó  también  a  resarcir  el  daño  moral.-

Cuantificó  el  daño  moral,  en  la  suma  total  de  $ 10.000, con  más  intereses  desde  la  noti-

-ficación  de  la  demanda,  a  la  tasa  del  8%  anual,  y  la  tasa  activa  desde  la  sentencia  y 

hasta  el  pago  total  de  la  condena.-

II. – Recursos  y  agravios

Ambas  partes  apelaron  la  sentencia. La  actora  se  agravió  por  considerar  reducida  la

suma  fijada  para  indemnizar  el  daño  moral.-

La  demandada  cuestionó  que  se  la  condenara  a  Escriturar,  cuando  con  fecha  9/12/2.004,

transfirió  el  dominio  fiduciario  de  la  tierra  a  la  sociedad: Administradora  Los  Palenques

S.A.”,  quién  tiene  a  su  cargo  la  realización  de  las  obras  proyectadas  para  el  Club  de  Cam-

-po,  subdividir  el  inmueble  y  transferir  a  cada  comitente  el  lote  asignado,  por  lo  que,

afirma  que  la  condena  que  se  le  impuso,  es  de  cumplimiento  imposible.-

Sostiene  que  ello  resulta  de,  las  Escrituras  Públicas  Nros.  22  y  227,  del  09/01/2.004  y

que  la  referida  transferencia,  quedó  debidamente  inscripta  en  el  Registro  Público  de  la

Propiedad  Inmueble.-

También,  la  Defensora  de  Menores  e  Incapaces  ante  esta  Alzada,  mantuvo  el  Recurso  de

apelación,  interpuesto  en  Primera  Instancia,  en  representación  de  los  menores  F.  y  V.B.

I.-

Se  denomina  bystander(espectador  o  tercero  próximo  al  producto  o  servicio)  a  una  de

las  demás  personas,  determinables  o  no,  expuestas  a  las  relaciones  de  consumo,  de  la

Resolución  123/1.996,  del  Grupo  Mercado  Común  del  Mercosur (MERCOSUR)”.-

III.-  Sobre  la  Legitimación  de  los  Menores  para  deducir  la  acción

El  Sr.  Juez  a  quo  consideró  procedente  la  Excepción  de  Falta  de  Legitimación  Activa,  de

los  hijos  menores  de  los  actores, con  fundamento  en  que  sólo  los  coactores:  V.T.  y  O.,

suscribieron  el  contrato  y  en  que  el  daño  personal  indirecto,  no  debe  indemnizarse,  en

el  caso  de  incumplimiento  de  un  contrato“.-

Concluyó  que,  los  menores  carecían  de  legitimación  para  reclamar  el  daño  moral“.-

IV.  Sobre  la  Condena  a  Escriturar

“Si  la  condena  no  fuera  cumplida  voluntariamente  por  la  Fiduciaria  y  se  concluyera  que

su  cumplimiento  es  material  o  jurídicamente  imposible, corresponderá  resolver  la  obliga-

-ción  en  el  pago  de  daños  y  perjuicios;  pero  de  ello  no  deriva   la   improcedencia  de  la

condena  a  escriturarcomo  parece  pretender  el  demandado  apelante“.-

“Se  advierte  que  asiste  razón  a  la  Defensora  de  Menores  apelante,  cuando  inovoca  que

no  se  ha  tenido  en  cuenta  que,  en  el  caso  existe,  una  relación  de  consumo,  tal  como

lo  establece  la  Ley  Nº 24.240,  luego  de  la  reforma  introducida  por  la  Ley  Nº 26.361.-

En  su  artículo  1º  dispone  que: Se  considera  tal,  la  adquisición  de  derechos  en  Tiempo

Compartido, Clubes  de  Campo,  Cementerios  Privados  y  Figuras  Afines“.-

Establece  que, “es  también  consumidor  o  usuario,  quién,  sin  ser  parte  de  la  relación  de

consumo,  como  consecuencia  o  en  ocasión  de  ella,  adquiere  o  utiliza  bienes  o  servicios,

como  destinatario  final,  en  beneficio  propio  o  de  su  grupo  familiar  o  social,  y  a  quién,

de  cualquier  manera  está  expuesto  a  una  relación  de  consumo(“bystander“), concepto

que  involucra  a  los  menores  de  autos  y  los  legitima,  consecuentemente,  para  accionar,

contra  la  fiduciaria,  por  resarcimiento  del  daño  invocado“.-

“La  obligación  de  escriturar,  asumida  por  la  demandada  y  transferida  a  la  Fiduciaria,

resulta  plenamente  exigible,  en  los  términos  del  Contrato  de  Adhesión,  suscripto  por

las  partes,  analizado  a  la  luz  de  lo  dispuesto  por  los  Arts. 1.197  y  1.198,  del  Código

Civil.-(Ver  Contrato  de  Adhesión  y  Contrato  Conexo  de  Emprendimiento  Inmobiliario    

sujeto  a  Fideicomiso).-

“Si  bien  la  cuestión  excede  el  objeto  de  este  pronunciamiento,  en  razón  del  modo  en  

que  quedó  trabada  la  litis,  con  el  escrito  de  responde,  la  calificación  que  antecede  re-

-sultará  de  utilidad  para  resolver   la  ejecución   y   las  ulterioridades   de   este   proceso“.-

“Pero  es  claro  que,  el  contratante  demandado,  que  se  oibligó  con  el  Contrato  de  Adhe-

-sión  como  Fiduciario,  a  otorgar  la  Escritura  Traslativa  de  Dominio,  prometida  en  la

cláusula  sexta  del  referido  Instrumento, no  puede  invocar, como  pretende,  que  no  debió

condenárselo, pues  el  bien  ya  no  se  encuentra  a  su  nombre,  cuando  transmitió  el  domi-

-nio  Fiduciario  a  la  Sociedad  Administradora  Los  Palenques  S.A.”,  para  que  cumpla  

con  dicha  obligación“.-

V.- El  Daño  Moral

“Los  actores  se  quejaron  de  la  suma  fijada  para  responder  por  daño  moral,  derivado

del  incumplimiento  tardío  de  las  obligaciones  contractualmente  asumidas  por  la  deman-

-dada (Art. 522CCivil), por  considerarla  insuficiente  para  resarcir  los  sufrimientos  y    

pérdidas  inconmensurables  que,  sufrieron  por  carecer  de  servicios  esenciales  de  Luz

Gas  y  Seguridad“.-

“La  Indemnización  del  Daño  Material  fue  desestimada  en  la  Sentencia,  por  falta  de

prueba  y  tal  decisión  se  encuentra  firme,  de  modo  que  las  pérdidas  inconmensurables

aludidas, sólo  tienen  relevancia,  si  son  causa  de  sufrimiento  espiritual“.-

“El  Daño  Moral  consiste  en:  el  sufrimiento  padecido  y  el  menoscabo  a  la  personalidad, 

provocado  por  tales  inquietudes  y  padecimientos  espirituales,  derivados  del  hecho  da-

-ñoso.  Se  trata  de  una  lesión  a  intereses  extrapatrimoniales  de  tal  persona  y  jurídica-

-camente  protegidos“.-

“Es  la  privación  o  disminución  de  aquellos  bienes  protegidos,  que  tienen  un  valor  en  la

vida  de  un  hombre, tales  como  la  paz  y  la  tranquilidad  de  espíritu.(C.N.Civil,  SalaM“,

04/03/1.992, Rojas,  M.  y  otro c/ Bemhard, M.R.  y  otro“, J.A.- 1.993 II Síntesis).-

“Ahora  bien,  los  actores  Fiduciarios  tomaron  Posesión  del  Inmueble  en  el  año  2.000,  el

Convenio  de  Adhesión  que  establecía  que  la  posesión,  sólo  le  sería  dada  al  comprador,

una  vez  finalizadas  las  obras,  tales  como:  pavimento,  cerco  perimetral,  red  de  gas  na-

-tural,  red  telefónica,  así  como  la  casilla  de  entrada“.

“La  demora  en  la  ejecución  de  las  obras  prometidas  por  el  Fiduciario, fueron  cumplidas

recién  luego  del  inicio  de  la  demanda.-

“Sin  embargo,  debo  agregar  que,  los  sufrimientos  aludidos, no  son  enteramente  imputa-

-bles  al  tardío  incumplimiento  por  parte  de  la  Fiduciaria,  sino  también  a  la  prematura

recepción  del  Inmueble  por  parte  de  los  actores,  acto  al  que  concurriera  la  voluntad  

de  la  accionada“.

“Y  tal  circunstancia  incide  necesariamente  en  la  cuantificación  del  resarcimiento“.

“Conforme  tales  premisas,  propongo  elevar  la  Indemnización  del  Daño  Moral,  a  la

suma  de  $ 10.000,  para  cada  uno  de  los  cónyuges  V.D.T.  y  fijar  la  de  $  5.000,  para  

cada  uno  de  los  hijos  menores  de  edad:  F.  y  B.U.T.,  teniendo  en  cuenta  que  el  recurso

de  apelación  interpuesto  por  la  Defensora  de  Menores,  sólo  beneficia  a  los  nombrados  y  

meritado  para  la   cuantificación, la  escasa  edad  con  la  que  contaban,  al  tiempo  de  pade-

-cer  los  inconvenientes  que  son  causa  del  reclamo  y  hasta  el  año  2.007,  en  que  se  fue-

-ron  cumpliendo  las  prestaciones  pendientes  por  parte  de  la  Fiduciaria“.-

“Cabe  recordar  que,  el  tema  de  los  contratos  conexos  como  son  los  de  constitución  del

Fideicomiso  Inmobiliario,  de  Adhesión  y  de  Transferencia  de  Dominio  Fiduciario-,  y  que

se  encuentran  regulados  en  el  nuevo  Código  Civil  y  Comercial,  que  entrará  en  vigencia,

en  el  mes  de  agosto  de  este  año“.-

“No  es  nuevo  en  nuestro  derecho,  y  la  cuestión  quedó  reflejada  en  el  despacho  de  la

Comisión  Nº 3º  de  las  XVII  Jornadas  de  Derecho  Civil“,  realizadas  en  Santa  Fe,  en

1.999,  donde  se  dijo  que:  Habrá  contrato  conexo,  cuando,  para  la  realización  de  un  

negocio  único,  se  celebran entre  las  mismas  partes  o  partes  diferentes-, una  pluralidad  

de  contratos  vinculados  entre  sí…”,  agregando  que  la  vnculación  deberá  medirse:  “…a  

través  de  una  finalidad  económica  supracontractual,  verificada  jurídicamente  en  la  causa

objetiva  o  subjetiva,  en  el  consentimiento,  en  el  objeto  o  en  las  bases  del  negocio

supracontractual“.-

Atento  lo  deliberado  y  conclusiones  establecidas  en  el  Acuerdo  que  antecede,  el  Tribunal

RESUELVE:

I.-Revocar  parcialmente  la  sentencia, en  cuanto  desestima  la  legitimación  de  los  coactores,

menores  de  edad,  para  solicitar  el  resarcimiento  del  daño  moral,

II.- Elevar  la  indemnización  total,  a  la  suma  de  $  30.000,  con  más  los  intereses  fijados

en  la  sentencia,  y

III.- Confirmar  la  sentencia,  en  todo  lo  demás  que  decide  y  fue  objeto  de  agravios.- 

Fuente:   elDial.com-AA8EAD,  publicado  el  29/04/2.015.-

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