Admiten la Acción de Escrituración de un Inmueble en Construcción Que Posteriormente Había Sido Vendido a un Tercero

by Dra. Adela Prat on marzo 24, 2015

-ADMITEN LA ACCIÓN DE ESCRITURACIÓN DE UN INMUEBLE

EN CONSTRUCCIÓN ATENTO LA MORA AUTOMÁTICA EN QUE

INCURRIÓ EL VENDEDOR EN LA ENTREGA DE LA POSESIÓN 

POR VENCIMIENTO DEL PLAZO ACORDADO-

Inmueble vendido después a un tercero– 

-Pretensión del vendedor de entregar una UF distinta-

-Expte. Nº 103.740/2012-

“A., N. V. y otro c/ Confalonieri, Carlos Ulises s/Escrituración” -CNCIVIL –

SALA  F – 28/11/2.014. (elDial.comAA8CDD) 

La Sala F de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civilintegrada por los Sres.Jueces

Dres. José Luis Galmarini, Fernando Posse Saguier y Eduardo A. Zannoni dictaron la

siguiente SENTENCIA:

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 28 días del mes de Noviembre

del  año 2.014, reunidos en Acuerdo los Sres. Jueces de la Exma. Cámara Nacional de

Apelaciones en lo Civil, Sala F“,para conocer en los asuntos del epígrafe, respecto de 

las cuestiones sometidas a su decisión, a fin de determinar si es arreglada a derecho 

la sentencia apelada.

Practicado el sorteo resultó el siguiente orden de votación:

EL DR. JOSÉ LUIS GALMARINI DIJO:

I. N. V. A, y M.D, promovieron demanda de escrituración del Inmueble sito en la 

Calle Güiraldes …,U.F.Nº03, de Adolfo SordeauzPartido de Malvinas Argentinas 

Provincia de Buenos Aires.

Contra el Vendedor C.U.Confalonieri, con sustento en un Boleto de Compraventa  

del que surge que el Inmueble, es un Departamento Triplex a construírcuyas 

características constan en el Boleto.

Para el supuesto de tornarse de imposible cumplimiento la Escrituración,los actores

manifestaron que seReservaban la alternativa de reclamar Daños y Perjuicios“.

El actor invocó la`mora´en el cumplimiento de las obligaciones asumidas por 

el Vendedor, de conformidad con el Art.1201, del Código Civil y ofreció cumplir 

con las obligaciones a su cargo.

El Vendedor se opuso,alegando la mora de la Compradora,por falta de pago de

las cuotas de los Meses Mayo/Junio/Julio/Agosto de 2.012 y que el ofrecimiento 

de  pago  es  del 13/08/2012.

Adujo  que  la  decisión  de  dejar  de  pagar, le  autorizaba  a  oponer  la Exceptio 

Non Adimpleti Contractucs“.

-Sentencia de primera instancia- 

El Magistrado consideró que,resultaba procedente la demanda de escrituración.

Pero, luego contesta el demandado e informa que el 08/08/2013vendió a un tercero.

Por ese motivo, el Sr. Juez consideró que,la obligación es de imposible cumplimiento.

No obstantejuzgó que el demandado incurrió en mora el 08/03/2012, por no haber

cumplido el Vendedor con la entrega de la posesión.

A pesar de  ello, entendió que correspondía declarar procedente la acción de Escritura-

ción, porque  los  Compradores  ofrecieron  cancelar  el  saldo  de  precio  en  esa 

oportunidad

Razón por la cual, el demandado por estar en morano estaba en condiciones de

ejercer las facultades que le otorgan los Arts. 1203 y 1.204del Código Civilpara

resolver extrajudicialmente el contrato.

 

Sentencia de la Cámara Nacional Civil

El  SrJuez  de  Cámara, Dr.  Galmarini  señaló  que:La excepción non adimpleti 

contractus, opuesta por quién ya se encontraba en mora, resulta improcedente,

pues el estado de mora inhabilita al moroso para constituír en mora a la contra-

parte,en virtud de lo dispuesto por los Arts. 505 y 1.201 del Código Civil.1

Definida la Unidad que fue objeto del Boleto de Compraventa, no se trata de una

obligación de dar cosa incierta, pues no resulta aplicable el Art.601 del Cód.Civil

invocado.Ni tampoco nos encontramos ante una obligación alternativa del Art.637,

del Código Civil, como pretende la recurrente“.

Aún en la hipótesis de que se considerara que el lugar de pago fuera el domicilio

del deudor, esta Cámara Nacional en Pleno ha decidido:

En el caso de que la obligación deba pagarse en el domicilio del deudor y la 

mora fuera de constitución automática,para eximirse de ella el deudor debe 

acreditar que el acreedor no compareció al efecto.2

“Coincido con el Magistrado en que,en relación con la obligación de entregar 

la posesión en el mes de Marzo de 2.012,rige la primera parte del Art.509,por 

lo que, la mora del Vendedor se produjo por el mero vencimiento del plazo.

De todos modos, no  se  ha acreditado la  falta  de  colaboración  de  los  actores

para recibir la posesión, ni tampoco que a pesar de la proximidad de finalización

de la Obra, ésta hubiera estado terminada en el plazo cierto estipulado en el 

Boleto de Compraventa, no bastando para acreditar que la Obra estaba 

finalizada, la sola Aprobación de los Planos invocada.

Aunque la pretensión principal de estas actuaciones era el cumplimiento del

contrato, la invocación del principio de conservación de los contratos,mediante 

el que el Vendedor da a entender que ofrece el cumplimiento mediante la entrega

de otra propiedadDptoNº1-, si  no  es  aceptada  por  los  compradores, se torna

improcedente, pues importa la modificación del bien objeto de la compraventa  

y si la escrituración se tornó de imposible cumplimiento por culpa del Vendedor,

la solución dada por el Sr.Juez de gradoes  la  adecuada  al  caso.

————————————————————————————————–

      1.Cfr. Jorge Joaquín LLambías,”Tratado de Derecho Civil

Obligaciones“, Tº I,  pág.126, nº 132, Abeledo Perrot, BsAs., 1984.

y  Jorge Lavalle Cobo, “Código Civil  y Leyes complementarias.

Anotado y Concordado” dirigido por Augusto César Belluscio y

coordinado por Eduardo A. Zannoni, Tº5, pág. 953, nº9,

Astrea, Bs. As., 1984.

     2.Cfr. CNCivil, en pleno, 21/03/1980,in re:

Caja de Jubilaciones, Subsidios y Pensiones del Banco

de la Provincia de Buenos Aires c/Juan,Carlos y Ruiz de Juan,

Teresa D.”, ED Tº 87, pág. 260.

 

 

 

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