Contrato de Locación de Inmueble: Confirman la Sentencia que Desestimó la Compensación de un Depósito de Garantía en Dólares con el Costo de las Reparaciones a cargo del Locatario

by Dra. Adela Prat on enero 26, 2015

CONFIRMAN  LA  SENTENCIA  QUE  DESESTIMÓ

LA  COMPENSACIÓN  DE  UN  DEPÓSITO  DE  GARANTÍA

EN  DÓLARES, EN  UN  CONTRATO  DE  LOCACIÓN  DE

INMUEBLE,  CON  EL  COSTO  DE  LAS  REPARACIONES,

A  CARGO  DEL  LOCATARIO.

 

-Vigencia  en  las  disposiciones  del  Nuevo  Código  Civil-

-Rechazo  de  la  demanda-

 

Expte.  Nº  20.027/2011 –  “O.,  G.   c/  T.,  P. E.  s/ cobro  de  sumas

de  dinero”  –    CNCIV   –  SALA  I   –  02/12/2014. (elDial. AA88CBC

 

 

La  Sala  F  de  la  Cámara  Nacional  de  Apelaciones  en  lo  Comercial –  con  el  voto

del  Sr.  Juez  de  Cámara  Dr.  Hugo  Molteni,  Sra.  Dra.  Patricia  E.  Castro  y  la

Sra.  Juez  Dra.  Carmen  N.  Ubiedo  –  resolvió:

Sr.  Dr.  Juan  Manuel  Ojea  Quintana  –  resolvió:

-Confirmar  la  sentencia  apelada,

Imponer  las  costas  de  alzada,  a  la  apelante  vencida.

– I -El  caso  concreto  y  sentencia  de  primera  instancia-

La  actora  persigue  el  reintegro  de  dólares  del  depósito  que  entregó  en

garantía  de  las  obligaciones  que  asumió,  como  consecuencia,  de  contratos

de  locación  celebrado  con  el   demandado,  en  relación  a  los  inmuebles

sitos  en  la  calle  C.  Nº 654 (galpón)  y  652/656 (dos  locales),

bienes  que  fueron  restituidos  a  su  finalización.

Como  se  indicó,  el  Sr. Juez  de  grado  rechazó  el  reclamo.

 

Para  arribar  a  tal  solución,  partió  de  la  consideración, de  los  contratos  de

locación  agregados  en  los  autos “T.,  P. E.  c/ Orellos,  Gustavo  Abel,

s/  cobro  de  sumas  de  dinero (Expte.  Nº  17.643/2005),  de  los  que  resulta

que  las  partes  pactaron  que los  bienes  se  recibían  en  el  estado  en  que  se  en-

contraban  conforme  a  Inventario  y  sin  reservas,  quedando  a  cargo  de  inqui-

lino  mantener  y  reparar  todo  lo  que  estuviese  deteriorado,  desde  el  inicio  de

la  contratación  y  lo  que  el  futuro  se  dañare,  sin  importar  la  causa,  claúsula

que  según  indicó  permitía  presumir  que  los  inmuebles  fueron  entregados   en

perfectas  condiciones.

 

Dicha  cláusula  tuvo  por  finalidad,  por  un  lado,  liberar  al  locador  de  las  obli-

gaciones  previstas  en  el  artículo  1.514  del  Código  Civil, en  el  sentido  de  en-

gar  la  cosa  en  buen  estado  de  reparación  y  conservación,  para  ser  propia

para  su  destino  para  el  cual  ha  sido  contratada“; pero  paralelamente  implicó

que  el  inquilino  asumiera  la  obligación  de  mantener  y  reparar  todo  lo  que

estuviera  deteriorado  y  lo  que  el  futuro  se  dañare,  sin  importar  la  causa.

 

Agregó  que  el  contrato  previó  de  los  depósitos  hasta  que  se  cancelara  toda

la  deuda  y  que  si  hubiera  daño  se  le  imputaría  a  cuenta  de  mayor  cantidad.

Consideró,  entonces,  que  las  partes  habían  modificado  contractulamente  las

previsiones  del  artículo  1.515  y  sgtes.  del  Código  Civil  –normas  de  carácter

supletorio,  y  por  tanto  modificables,  poniendo  así  a  cargo  del  inquilino  las

reparaciones  que  normalmente  incumben  al  locador,  entre  la  que  encontró  in-

cluidas  tanto  las  relativas  a  todo  deterioro  sobreviniente  a  la  entrega, como

a  la  reparación  de  los  defectos  o  deterioros   sobrevinientes  a  la  entrega, como

a  la  reparación  de  los  defectos,  o  deterioros  de  la  cosa  alquilada  presentes  

al  momento  de  la  celebración  del  contrato.

 

En  esas  condiciones,  entendió  que  el  locatario  no  podía  eximirse  de  responsa-

bilidad,  amparándose  en  el  estado  en  que  se  encontraba  el  inmueble,  al  mo-

mento  de  inicio  de  la  locación, pues  había  asumido  la  obligación  expresa  de

mantener  y/o  reparar  todo  lo  que  estuviere  deteriorado  desde  el  inicio  de  la

contratación,  y  lo  que  en  el  futuro  se  dañare  sin  importar  la  causa

que  el  inquilino  asumiera  la  obligación  de  mantener  y  conservar  la  cosa,  

para  ser  propia  del  uso, para  el  cual  ha  sido  contratada  y  reparar  todo  lo

que  estuviera  deteriorado  y  lo  en  el  futuro  se  dañare,  sin  importar  la  causa.

 

– II -Sentencia  de  la  Cámara  Nacional  Civil-

Los  Jueces  de  Cámara  señalaron  que las  partes  son  libres  de  determinar  el

contenido  del  contrato,  con  lo  cual  tampoco  ofenden  la  conciencia  social   y

política,  no  obstante  que,  estrictamente,  quede  incólume  la  regla  moral,  ya

que  en  ese  caso  no  habría  un  interés  digno  de  amparo  legal (Spota, Alberto

G., `Instituciones  de  Derecho  CivilContratos´,  vol.  I  y  II,  pág.  20  y  sgtes.).

 

En  igual  sentido,  Mayo,  Jorge `La  Autonomía  de  la  Voluntad´  en  L.L. 1996

E,  págs. 833  y  sgtes.Esta  conclusión  no  tiene  sustento  legal  en  lo  dispuesto

en  los  arts.  21,  1137  y  1197  del  Código  Civil, aún  cuando  no  pueda  conside-

rarse  absoluta,  mantiene  su  vigencia  en  las  disposiciones  del  Código  Civil

que `reproduce  el  principio  vinculante  como  efecto  de  todo  contrato  válido  

en  su  celebración  que  constituye  lo  que  históricamente  se  la  enunciado  como

`la  fuerza  obligatoria  del  contrato´,  y  que  refuerza  el  punto  de  establecer,

como  novedad,  que `los  derechos  resultantes  de  los  contratos  integran  el

derecho  de  propiedad  del  contratante´(Art. 965).

 

Acto  seguido,  la  Dra.  Castro  dijo:”Lo  que  se  enuncia  como  límites  a  la  liber-

dad  contractual,  no  es  otra  cosa  que  el  precipitado  de  un  tiempo  histórico  

en  el  que  se  presta  mayor  atención  a  la  creciente  exigencia,  de  subordinar  la

libertad  sin  límites,  a  la  utilidad  social…”

 

Continuó  diciendo: “La  libertad  contractual  no  puede  ser  omnímoda.  Uno  de

los  límites  está  constituido  por  las  normas  imperativas….La  totalidad  de  los

principios  que  inspiran  un  nuevo  orden  contractual,  sustentados  en  la  buena

fe  como,  por  ejemplo,  la  proporcionalidad,  la  lealtad,  la  cooperación,  la  cohe-

rencia,  las  reglas  secundarias  de  conducta  y,  de  entre  ellas,  el  deber  de  infor-

mación,  tienen  como  objeto  propagar  el  contrato,  mayor  seguridad  jurídica  y

moralizar  los  comportamientos,  dotarlos  de  ética (Stiglitz,  Rubén,  “Un  nuevo

orden  contractual  en  el  Proyecto  de  Código  Civil 1

 

Más  adelante  expresó:”El  actor  se  agravia  porque  el   Magitrado  de  la  anterior

instancia,admitió  la  compensación  del  depósito  con  el  costo  de  las  reparaciones,

cuando  el  demandado  no  dedujo  reconvención,  sino  que  se  limitó  a  solicitar

el  rechazo  de  la  demanda.No  obstante  que  no  desconozco  opiniones  en

contrario   y  pese  a  las  dudas  que  la  cuestión  pudiera  suscitar  si  se  la  estudia

desde  el  punto  de  vista  de  la  compensación  que  –al  no  ser  legal  como  en  el 

caso  pues  el  crédito  de  la  demandada  no  es  líquido (Art. 819  del  Código  Civil)-  

pues  requeriría  de  una  demanda,  en  el  caso  reconvencional,  entiendo  que  la 

queja relativa  a  la  pesificación  del  depósito  y  el  cómputo  del  CER,  son  clara-

mente  insuficientes  en  los  términos  de  los  arts.  265  y  266  del  Código  Proce-

sal  y  debe  desestimarse“.

 

“Debe  tenerse  en  cuenta  que  tal  como  lo  ha  recordado  la  C.S.J.N. en  Fallos:

324: 606;  con  cita  de  Fallos:   307:2216;    314:363  cuando  los  términos   ex-

presiones  empleados  con  un  contrato  son  claros  y  terminantes,  sólo  cabe

limitarse  a  su  aplicación,  ni  que  resulte  necesaria  una  labor  hermeútica  adi-

cional.De  ahí  que  cuando  no  existe  ambiguedad  ni  oscuridad  en  los  términos

empleados  no  cabe  apartarse  de  ellos,  pues  de  la  contrario  implicaría  asignar-

le  un  término  diferente  al  que  literalmente  expresa,  con  violación  al  principio

de  buena  fe  contractual,  que  impone  que  los  contratos  deben  celebrarse,

interpretarse  y  ejecutarse  de  buena  fe“.(del  texto  de  la  sentencia)

 

Finalmente  destacó  que  “…el  daño  es  jurídicamente  subsistente,  no  sólo

cuando  lo  es  materialmente,  sino  cuando  pese  a  su  no  perduración  material,

no  fue  indemnizado  por  el  responsable  (ver  Trigo  RepresasLópez  Mesa,

Tratado  de  Responsabilidad  Civil,  T. 1.,  pág.  433  y  sigtes.)”.

 

Por  razones  analógas,  los  Dres.  Molteni  y  Ubiedo  adhieren  al  voto  que  ante-

cede.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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