Caso de Empresa Constructora que Vende un Inmueble y No Termina la Obra – Edificio en P.H. – Tornando Imposible la Escrituración. Bien Embargado e Hipotecado.

by Dra. Adela Prat on junio 9, 2014

COMPRAVENTA   INMOBILIARIA.   Boleto   de   Compraventa.   Departamento   en   construcción.   Incumplimiento   de   la   Empresa   Vendedora   de   concluír   la   Obra.   Daños   y   Perjuicios.  La   Cámara   Nacional   Civil   elevó   el   monto   de   condena   impuesta  a   la   Vendedora,   al   imponerle  una   cláusula   penal,    aunque   distinta   de   la   pactada.

Edificio   que   no   ha   sido   sometido   al   Régimen   de   Propiedad   Horizontal   de   la   Ley   Nº   13.512.   Bien   que   se   encuentra   embargado   e   hipotecado.

Imposibilidad   de   escriturar   por   culpa   exclusiva   del  vendedor.  Falta   de   contestación   de   la   demanda.

 

Autos   caratulados :   “Berardi,   Enrique   Pascual   c/   C.   S.R.L.   y   Otro   s/   Daños   y   Perjuicios”  –   CNCIV   –   SALA   H   –   28/04/2014.   Publicado   por   elDial.com    AA87A3,   con   fecha   09/06/2014.

 

El   caso  planteado

Con   fecha    28/05/2008   el   actor   y   un   representante   de   la   demandada,   suscribieron   un    Boleto   de   Compraventa,  en   el   cual   se   instrumentó   que   la   Empresa   Constructora,  le   vendía   al   actor   un   Departamento   que   estaba   en   proceso   de   terminación,   que   se   regiría   conforme   las   disposiciones   de   la   Ley   Nº   13.512   de   Propiedad   Horizontal.

Dicho   Inmueble   se   encuentra   en   el   10º   Piso   del   Edificio   de   la   Calle   P. I.R.  Nros.  4941/43,   de   la   Ciudad   de   Buenos   Aires,  designado   provisoriamente   como   Unidad   “B”   del   contrafrente.

Se   fijó   como   Precio   Total   de   la   Operación   la   suma   de   U$S   60.000,   de   los   cuales   U$S   40.000   ya   se   habían   entregado,   antes   de   la   firma   del   contrato.

Las   partes   acordaron   que   la   demandada   entregaría   la   posesión   del   inmueble,   aproximadamente   dentro   de   los   60   días.

La   Empresa   tenía   que   terminar   la   construcción    del   departamento   y   otorgar   la   pertinente   Escritura   Traslativa   de   Dominio,   comprometiéndose   el   actor   abonar   el   saldo   en   esa   oportunidad.

Y   se   estableció   una   cláusula   penal   diaria   de   U$S   50   para   el   caso   de   que   alguna   de  las   partes   no   cumpla   con   lo   acordado.

 

El   19/06/2008   se   celebró   un   Nuevo   Acuerdo   mediante   el   cual   la   Empresa   entregó   la   Posesión   del   Inmueble,   y   afirmó   que   habría   de   terminar   con   la   obra,   dentro   de   los   próximos   90   días. 

En   dicha   ocasión,   el   actor   entregó   otra   importante   suma   de   dinero   al   representante   de   la   Compañía.

Refiere   el    reclamante   que,   tiempo   después,   luego   de   haber   enviado   una   serie   de   Cartas   Documento,   tuvo   que  contratar      a   otra   Empresa   para   que   realice   trabajos   en   el   Edificio.

Se   removieron   las   baldosas,   arreglaron   los   pisos,   ajustaron   ventanales   y   efectuaron   diversas   reparaciones.    Todo  ello  salió  $38.500.

La   Constructora   no   contestó   la   demanda   y   fue   declarada   rebelde.

 

Sentencia   de   Primera   Instancia   condena   a   la   demandada   a  abonar   daños   y   perjuicios.

El   Sr.   Juez   de   Primera   Instancia   hizo   lugar   a   la   demanda   en   la   que   reclamaban   una   serie   de   daños   y   perjuicios. Con   respecto   a   la   cláusula   penal,   el  a quo   estimó   que   correspondía   considerar   que   del   detalle   de   los   trabajos   realizados   en   el   inmueble,   surgía   que   se   trataron   de   tareas   desarrolladas   sobre   elementos   que   ya   se   habían   instalado   en   el   lugar. 

De   ahí   que   entedió   que   no   podía   sostenerse   que   el   Departamento   jamás   de   hubiera   terminado,   obligación   asumida   por   la   Empresa   vendedora.

Entonces,   interpretó   que   como   el   actor   no   probó   dicho   extremo,   se   tenía   que   rechazar   lo   reclamado   en   concepto   de   cláusula   penal.

 

La   Excma.   Cámara   acoge   el   agravio   y   aplica   la  cláusula   penal,  aunque   de  una   manera   distinta.

Tras   el   Recurso   de   Apelación   deducido   por   el   actor,   la   Sala   H   de   la   Cámara   Nacional   de   Apelaciones   en   lo   Civil  –   con   la   firma   de   los   Jueces   Dr.   Sebastián   Picasso,   Dra.   Liliana   E.   Abreut   de   Begher   y   Dr.   Claudio   M.   Kiper     resolvió :

Modificar   la   Sentencia   apelada   condenándose   a   la   Empresa   Demandada   a   abonarle   al   actor,   también,  la   suma   de   $   40.000   en   concepto   de   cláusula   penal,   con   más   sus   intereses.   Las   costas   de   esta   instancia   se   le   imponen   a   la   parte   demandada   (Art.  68  CPCCN)

 

 

Los   Jueces   de   Cámara,  en   primer   término   señalaron   que   para   considerar   que   la   Empresa   demandada   no   cumplió   con   su   compromiso   de   terminar   el   departamento,   basta   con   tener   en   cuenta   que   no   contestó   el   traslado   de   la   demanda   y   fue   declarada   rebelde.”

En   tal   sentido,   añadieron   que   no   caben   dudas   de   que   actualmente  `no   es   posible   escriturar   el   departamento,   en   razón   de   la   conducta   de   la   demanda,   quien,   ni   siquiera   intentó   dar   su   propia   versión   de   los   acontecimientos   tras   lo   cual   puntualizaron   que   cierto   es   que   la   obligación   de   escriturar   pesa   sobre   ambas   partes   y  para   cada   una,   vendedor   y   comprador,   es   una   obligación   y   un   derecho   a   la   vez.”

 

“Ambos   deben   instar   la   celebración   del  acto   y  ajustar   su   conducta   a   los   principios   de   lealtad   y   buena   fe.”   (ver   Kiper,   Claudio,   Juicio   de   Escrituración“,   pág.   269   y   ss.)

La   Empresa   demandada   no   mostró   ningún   tipo   de   interés   en   celebrar   el   acto.   Más   aún,   de   los   informes   del   Registro   de   la   Propiedad   Inmueble   resulta   que   no   sólo   el   Edificio   no   ha   sido   sometido   al   régimen   de   la   Ley   13.512,   sino   que   el   bien   se   encuentra   embargado   e   hipotecado.

Igualmente,   la   Sociedad   de   Responsabilidad   Limitada   está   Inhibida.”

 

“Debido   a   que   no   quedan   dudas   acerca   de   que   el   Inmueble   nunca   fue   terminado   por   la   Empresa   Constructora   y   de   que   no   se   pudo   escriturar   por   su   exclusiva   culpa;   se   debe   dejar   sin   efecto   este   punto   del   fallo   apelado,   condenándose   a   la   demandada   a   abonar   una   suma   de   dinero   en   concepto   de   cláusula   penal.”

 

Estimación   del   monto   de   la   Claúsula   Penal.

Los   Magistrados   que   integran   la   Sala   H   recordaron   que   en   1968,   la   Ley   17.711   agregó   un   párrafo   al   art.   656   del   Código   Civil,   que   dispone  lo   siguiente :    Los   Jueces  `podrán,   sin   embargo,  `reducir´   las   penas,   cuando   su   monto   fuere desproporcionado   con   la   gravedad   de   la   falta   que   sancionan,   habida   cuenta   que  del   valor   de   las   prestaciones   y   demás   circunstancias   del   caso,   configuran   un   abusivo   aprovechamiento   de   la   situación   del   deudor.

 

En   consecuencia,   “teniendo   en   cuenta   la   fecha   de   la `mora   y   que   de   la   aplicación   lisa   y   llana   de   la   cláusula   pactada   en   el   Boleto   de   Compraventa,   resulta   una   cantidad   excesiva,   en   el   caso   es   equitativo   establecer   que   se   abone   la   cantidad   de   $  40.000    como   cláusula   penal.”

Intereses.

La   Sala   resolvió   que   los   intereses  se   calcularán   desde   la   fecha   de   notificación   del   traslado   de   la   demanda    y   conforme   la   tasa   fijada   en   la   Sentencia   de   grado

 

Conclusión

Habiéndose   acreditado,   que   por   culpa   del   vendedor,   resultó   imposible   la   escrituración   del   inmueble   a   nombre   del   comprador,   la   Sala   confirmó   la   condena   por   daños   y   perjuicios   fijada   en   Primera   Instancia   y   adicionó   a  la  misma   la   obligación   del   demandado   de   pagar   la   cláusula   penal   aunque   por  un  monto   inferior   al   convenido   en   el   Boleto   de   Compraventa.  

 

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