Habiendo Vencido el Plazo Para Escriturar el Inmueble el Comprador Resolvió el Contrato y la Justicia Ordenó al Martillero a Devolverle los U$S 3.500 Recibidos en Concepto de Comisión y al Vendedor Devolver U$S 5.000 que es la Seña Doblada, Conforme Cláusula Penal Pactada en Instrumento de “Reserva”. Cómo Opera la Reserva.

by Dra. Adela Prat on febrero 12, 2014

COMPRAVENTA  INMOBILIARIA.  SUSCRIPCIÓN  DE  RESERVA.  La  Cámara  Nacional  Civil   revocó  parcialmente  la  Sentencia  apelada  y  ordenó  se  condene  al  CORREDOR  INMOBILIARIO  M.  absuelto  en  Primera  Instancia   a  pagarle  al   comprador  la  suma  de  U$S  3.500  suma  retenida  en  concepto  de  COMISIÓN  –  y  se  condene  al  VENDEDOR  I.  a  pagarle  al  comprador  la  suma  de  U$S  5.000  –  la  suma  abonada,  más  otra  suma  idéntica  en  concepto  de  indemnización

 

El  corredor  inmobiliario  no  tenía  derecho  a  la  comisión:  No  estaba  registrado  en  la  MATRÍCULA.  El  VENDEDOR  acepta  la  operación  en  un  documento  suscripto  por  separado.  DIFERENCIAS  con  respecto  a  la  práctica  habitual :  efectuada  la  reserva,  el  vendedor  la  confirma  en  el  mismo  instrumento.

 

VENCIDO  el  PLAZO  para  ESCRITURAR,  frente  a  diversos  inconvenientes  atribuibles  al  vendedor,  el  comprador  desiste  de  la  operación.  RESOLUCIÓN  del  CONTRATO  y  devolución  del  importe  retenido  en  concepto  de  comisión  y  cumplimiento  de  cláusula  penal  por  el  vendedor.

 

Expte.  Nº  42627/2010  –  “C., N. O.  c/  M.,  M.  S.  y  Otro  s/  cumplimiento  de  contrato”  –  CNCIV  –  SALA  H  –  23/10/2013.  Fallo  publicado  para  suscriptores  de  elDial.com  el  12/02/2014.

 

La  Reserva.

El  actor,  a  través  de  una  página  de  Internet  tomó  conocimiento  del  ofrecimiento  en  venta  de  una  Oficina  de  54  m2  sita  en  la  Calle  P.  al  900  de  esta  Ciudad  de  Buenos  Aires,  aviso  que  estaba  promocionado  por  “M.  Bienes  Raíces”.

Se  contactó  con  el  Sr.  M.  ( uno  de  los  codemandados),  visitó  el  departamento  y  suscribió  una  `reserva´  el  02/12/2008,  por  la  que  le  entregó  la  suma  de  U$S  1.000.

Dicha  reserva  se  hizo  por  la  suma  de  U$S  82.000,  en  efectivo,  que  serían  abonados  el  30%  a  la  firma  del  Boleto  y  el  70%  en  el  momento  de  la  Escritura.

La  Reserva  tenía  la  cláusula  de  que  una  vez  conformada  por  parte  del  vendedor,  si  alguna  de  las  partes  desistiera  de  realizar  la  operación,  la  culpable  abonaría  al  martillero  y/ o  corredor  interviniente,  el  total  íntegro  de  ambas  comisiones.

Se  barajó  la  posibilidad  de  hacer  directamente  la  Escritura,  a  cuyo  efecto,  a  sugerencia  del  corredor  inmobiliario,  se  solicitó  presupuesto  a  la  Escribanía  P. Luego  M.  le  pidió  al  comprador,  para  darle  más  seguridad  al  vendedor,  que  adelantara  una  seña.

Fue  así  que  el  26/12/2008  el  comprador  integró  la  suma  de  U$S  5.000   en   efectivo.  El  precio  se  confirmó  en  U$S  82.000,  que,  según  texto  de  ese  instrumento,  ya  estaba  conformado  por  la  vendedora.

En  ese  instrumento  ya  no  se  hace  mención  del  boleto,  sino  que  se  estableció  que  la  Escritura  Traslativa  de  Dominio  se  iba  a  celebrar  dentro  de  los  60  días  corridos  desde  la  firma  de  la  seña  en  la  Escribanía  P.

También  había  un  Pacto  Comisorio  Expreso  donde  se  indicaban  los  efectos  jurídicos  para  el  incumplimiento  de  la  parte  compradora  o  vendedora  y  se  reiteró  que  el  monto  de  la  comisión  ya  pactada  en  la  reserva  de  U$S  3.280  que  debían  ser  abonados  en  el  acto  de  la  Escritura  Traslativa  de  Dominio.

 

Inconvenientes  que  demoraron  la  situación.

Aparecieron  inconvenientes  diversos,  tales  como  la  existencia  de  una  hipoteca  que  debía  ser  cancelada,  la  promoción  de  un  juicio  contra  el  vendedor  por  parte  de  la  dueña  del  inmueble la  traba  de  una  medida  cautelar,  cambios  de  Escribanía,  necesidad  de  otro  Testimonio,  entre  los  más  importantes.

Cabe  advertir  que  el  vendedor  no  era  dueño,  sino  que  contaba  con  un  Boleto  de  Compraventa  y  un  Poder  para  vender.

Ya  vencido  largamente  el  plazo  para  escriturar,  el  actor  decidió  `desistir´  de  la  operación  y  solicitó  a  los  demandados  que  le  restituyesen  el  dinero  adelantado.  Ante  la  negativa,  promovió  el  presente  juicio.

 

Por  otra  parte  el  vendedor  I,  no  desconoció  que  suscribió  el  documento  titulado  “Aceptación  de  la  oferta”,  según  el  cual   como  vendedor  `aceptó  la  reserva´  el  02/12/2008  por  el  oferente  N.O.C..  La  venta  se  realizaría  por  el  monto  total  de  U$S  82.000,  en  base  a  títulos  perfectos,  libre  de  todo  gravamen,  con  todos  los  Impuestos  inmobiliarios,  Municipales  o  que  por  cualquier  otro  concepto  graven  el  Inmueble.(Fecha  26/12/08).

 

Además  I.  reconoció  en  forma  expresa  que,  si  bien  en  tal  documento  no  hace  referencia  que  se  le  haya  entregado  suma  alguna  de  dinero,  se  le  entregaron  U$S  2.500,  y  como  prueba  de  ello  adjunta  la  copia   que  realizó  al  tomar  la  numeración  de  los  billetes  de  100  y  50  dólares  que  le  fueron  entregados.

 

Sentencia  dictada  en  Primera  Instancia.

El  Juez  de  Primera  Instancia  rechazó  la  demanda  incoada  `contra  el  martillero´,  con  el  argumento  de  que  el   `legitimado  pasivo´ era  el  vendedor,  no  el  intermediario.  Asimismo  rechazó  la  demanda  por  daños  contra  el  vendedor en  la  inteligencia  de  que  no  había  un  plazo  cierto,  y  que  no  había  sido  constituido  en  mora.

No  obstante  rechazó   la  reconvención  porque  entendió  que  estaba  justificada  la  conducta  del  actor  y  que,  en  definitiva,  la  resolución  se  producía  por  decisión  de  ambas  partes,  lo  que  le  daba  derecho  al  comprador  a  la  restitución  del  dinero  adelantado.

 

La  Sala  analiza  la  situación  del  martillero.

Para  comenzar,  el  Sr.  Juez  preopinante,  Dr.  Claudio  Kiper  señaló  que la  Juez  decidió  que  M.,  a  la  época  de  la  operación,  no  se  encontraba  registrado  en  la  matrícula  de  martillero  y  que  ello  lo  privaba  del  derecho  a  percibir  la  comisión.”.

El  actor  sostuvo  que  hubo  una  maniobra  en  la  que  ambos  demandados  actuaron  una  connivencia,  que  urdieron  la  maniobra  para  perjudicarlo.

El  Dr.  Kiper  sostuvo :  “este  razonamiento  me  resulta  difícil  de  aceptar,  teniendo  en  cuenta  lo  resuelto  en  la  causa  penal,  y  los  efectos  que  se  proyectan  en  la  causa  civil,  en  especial  en  lo  que  hace  a  `la  existencia  de  los  hechos.´-  ver  más  infra  en  (1)  

 

El  Sr.  Juez  votante  en  primer  término,  discrepó  con  la  Juez  de  Primera  Instancia  tras  considerar  que  el  martillero  intermediario ( y  demandado)  es  responsable:  se  quedó  con  U$S  3.500,  sin  razón  que  lo  justifique.

 

En  la  Causa  Penal  el  martillero  dijo  que  los  U$S  6.000  que  el  Comprador  le  había  entregado,  fueron  a  manos  del  vendedor  –  Sr.  I.  y  luego  él  le  pagó  sus  honorarios  o  comisión  por  la  operación  inmobiliaria  encomendada.  Por  ende,  reconoce  expresamente  haber  percibido  esa  cantidad,  en  concepto  de  comisión  por  una  operación  que  no  llegó  a  formalizarse  en  Escritura  Pública,  ni  en  el  plazo  previsto  inicialmente  ni  posteriormente.

 

Como  ya  se  adelantó,  la  `a quo´ resolvió  que  no  tenía  derecho  a  percibir  la  comisión  quien  no  estaba  registrado  como  martillero,  y  esta  conclusión  no  fue cuestionada  por  el  interesado    está  bajo  los  efectos  de  la  “cosa  juzgada”.  Por ende,  el  Juez  preopinante integrante  de  la  Sala  H,  puntualizó  que  “hay  un motivo  más  importante  para  condenar  al  martillero  a  restituír  la  suma  que  percibió,  porque  no  hay  prueba  de  que  el  vendedor  I.  haya  sabido  y  percibido  esa  suma.”

 

De  acuerdo  con  las  constancias  de  la  causa,  el  dinero  adelantado  por  el  comprador,  fue  percibido  por  el  intermediario  y  no  hay  pruebas  que  demuestren  que  M.  le  entregó  el  dinero  al  vendedor I.  y  que  luego  cobró  su  comisión  (a  la  que  no  tenía  derecho)

 

Por  el  contrario,  todo  indica  que  el  martillero  no  le  dijo  al  vendedor  cuánto  dinero  recibió  en  concepto  de  seña,  seguramente  en  la  especulación  de  que  el  día  de  la  escritura  blanquería  la  situación  y  deduciría  su  comisión,  o  bien  si  ésta  no  concretaba,  podía  hacerse  de  una  suma  de  dinero,  como  efectivamente  ocurrió.

 

El  único  recibo  que  aparece  firmado  por  I.  alude  a  la  cantidad  de  U$S  2500,  en  concepto  de  `seña,  a  cuenta  de  precio  y  principio  de  ejecución´.

 

En  consecuencia,  el  Dr  Kiper  propició  que  M.  sea  condenado  a  restituirle  al  actor  la  referida  suma  de  U$S  3.500.  Por  su  parte,  I.  debe  restituir  al  actor  la  cantidad  de  U$S  2.500  y  otra  suma  idéntica  en  concepto  de  indemnización  (claúsula  penal  que  obra  en  el  instrumento  de  reserva )

 

El  comprador  comunica  al  martillero  su  decisión  de  resolver  el  contrato.

De  la  lectura  de  la  Sentencia  de  Cámara  surge  que  “el  plazo  previsto  para  el  otorgamiento  de  la  Escritura  se  encontraba  largamente  vencido,  pues  la Escritura  debió  ser  hecha  a  fines  de  febrero,  aproximadamente,  y  el  actor  comunicó  el  Martillero  su  decisión  de  no  seguir  adelante  el  03/08/2009,  ante  los  diversos  obstáculos  que  se  fueron  presentando  para  la  concresión  de  la  Escritura  Pública.

 

Naturaleza  Jurídica  del  Contrato  de  Reserva.

El  Sr.  Juez  de  Cámara   preopinante  explicó  que  “el  contrato  de  reserva  es  un  `contrato  atípico´,  en virtud  del  cual  el  futuro  vendedor   se  compromete  a  mantener  indisponible  el  inmueble  por  un  cierto  período,  a  cambio  de  una  suma  de  dinero;  pues  el  futuro  comprador  paga  para  que  la  cosa  sea  retirada  de  la  venta  mientras  se  negocian  las  condiciones  de  la  operación  y  para  tener  preferencia  en  la  adquisición.”

 

Continuando  con  la  argumentación,  añadió  que  “al  vencer  el  plazo  sin  que  se  arribe  a  la  conclusión  del  negocio,  se  produce  la  caducidad,  y  la  suma  entregada  se  reintegrará  o  se  retendrá  según  lo  que  hayan  pactado  las  partes;  claro  que  de  haberse  estipulado  que  si  el  contrato  fracasara  la  perdería  quien  la  hubiera  dado,  funciona  como  seña  penitencial(Kiper, Claudio  Juicio  de  Escrituración“, 2º  edic.,  pág.  140)  dado  que  el  plazo  fijado  es  “esencial”.

 

En  el  Contrato  de  Reserva,  si  están  contenidos  los  elementos  propios  de  la  compraventa  (consentimiento,  cosa  y  precio),  es  posible  reclamar  el  cumplimiento  sin  necesidad  de  que  antes  se  celebre  otro  contrato  que  se  titule  Boleto  definitivo;  (Solari  Costa,  La  reserva  de  compra  inmobiliaria“,  La  Ley,  2000B117),  y  no  tiene  cabida  la  facultad  de  arrepentirse,  a  menos  que  se  la  haya  previsto  expresamente de  lo  contrario,  no  habría  arrepentimiento  sino  incumplimiento.”

 

Resolución  del  Contrato  por  culpa  del  vendedor.

El  comprador  –  resuelto  el  contrato  por  incumplimiento  del  vendedor  –  tiene  derecho  a  la  indemnización  del  perjuicio  sufrido  (Art.  1204),  pero  tales  daños  deben  limitarse  a  la  cláusula  penal  prevista  en  el  instrumento  de  reserva  suscripto  del  02/12/2008,  ratificado  posteriormente  por  el  vendedor.

 

En  la  reserva  se  estableció  que  “si  fuese  el  vendedor  quien  una  vez  conformada  la  reserva  por  él,  no  cumpliera  con  dicha  obligación,  o  la  operación  no  se  realizare  por  cualquier  causa  imputable  a  él,  deberá  restituir  íntegramente  a  la  parte  compradora,  la  totalidad  de  los  importes  entregados  por  todo  concepto,  con  más  otra  suma  idéntica  en  concepto  de  indemnización.”

 

Si  bien  surge  de  dicho  instrumento  que  se  entregaron  U$S  1.000,  el  demandado  reconoció  haber  recibido  U$S  2.500,  suma  que  entonces  deberá  restituir  doblada (U$S  5.000)

 

Conclusión.

La  Sentencia  dictada  por  la  Sala  H  de  la  Cámara  Nacional  Civil,  fue  votada  por  unanimidad.  Conforme  las  conlusiones  transcriptas  precedentemente,  la  Sala  resolvió  revocar  parcialmente  la  Sentencia  apelada,  en  cuanto  también  condenó  al  demandado  M.  (martillero  e  intermediario)  a  pagarle  al  actor  (comprador  de  operación  frutrada)  la  suma  de  U$S  3.500,  en  el  plazo  y  con  los  intereses  previstos  en  la  Sentencia  apelada  y  confirmó  la  condena  al  vendedor  I.  quién  deberá  pagarle  al  actor  la  suma  de  U$S  5.000, (U$S  2.500  más  otro  tanto  en  concepto  de  indemnización,  conforme  cláusula  penal  del  instrumento  de  reserva) también  en  el  plazo  y  con  los  intereses  previstos  en  la  Sentencia  apelada;  con  costas  de  Primera  Instancia  a  ambos  codemandados. Las  de  la  Alzada,  se  impusieron  en  el  orden  causado.

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(1)  A  título  meramente  ilustrativo  hacemos  conocer  a  los  LECTORES,  que  en  la  causa  “M. M. S.  y  otros”,  del  Juzgado  Nacional  en  lo  Criminal  de  Instrucción  Nº  13,  Secretaría  Nº  140,  se  observa  que  se  resolvió “sobreseer”  a  M. S. M.  y  a  O. A. I. (martillero  y  vendedor,  respectivamente)  por  `no  encuadrar´  el  hecho  investigado  en  una  figura  legal.  Para  así  decidir  se  ponderó  que  no  se  advertía  la  existencia  de  un  ardid  por  parte  del  vendedor  I.  y  del  martillero  M.  para  vencer  la  voluntad   del  denunciante.  También  quedó  demostrado  que  el  vendedor  I,  canceló  la  deuda  hipotecaria  que  pesaba  sobre  el  inmueble  el  29/06/2009  luego  de  realizar  todos  los  trámites  pertinentes,  lo  cual  habla  a  las  claras  de  su  intención  de  efectivizar  la  operación  inmobiliaria“.

 

Tal  resolución  fue  confirmada  por  la  Sala  V  de  la  Cámara  Nacional  Criminal  y  Correccional.  Sostuvo  que  a  la  fecha  de  la  reserva  y  de  la  seña  mencionadas,  los  derechos  en  cabeza  de  I.,  emanados  del  Boleto  y  del  Poder  estaban  plenamente  vigentes“.   “Coincidimos  con  el  Magistrado  de  grado  en  que  no  existen  motivos  objetivos  para  atribuir  un  obrar  doloso  encaminado  a  generar  un  desplazamiento  patrimonial  perjudicial  en  las  ocasiones  señaladas.  Conforme  la  prueba  rendida,  la  recepción  del  importe  en  concepto  de  “seña”,  se  dio  cuando  efectivamente  el  vendedor  había  aprobado  la  contraoferta  de  la operación  (el  mismo  día)   y  el  dinero  recibido  quedó  parcialmente  en  manos  de  ambos  imputados.”

 

 

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