La Cámara Excluyó de Responsabilidad al Banco Hipotecario en el Incumplimiento de un Contrato de Preventa de un Chalet Obligado a Construír por una Empresa Desarrolladora de un Emprendimiento Inmobiliario a Quién el B.H. Financió la Obra a Través de un Fideicomiso de Garantía. Quedó Confirmada la Responsabilidad de la Sociedad Emprendedora por Perjucio Patrimonial. Desestiman Daño Moral.

by Dra. Adela Prat on febrero 27, 2014

CONTRATOS.  EMPRENDIMIENTO  INMOBILIARIO.  Convenio  de  Preventa  e  incumplimiento  en  la  entrega  del   inmueble  prometido.  Fue  celebrado  por  el  comprador  con  la  Empresa  Vendedora  y  Desarrolladora   del  Proyecto  Barrio  Parque Los  Robles  S.A.  por  otra  parte  Fiduciante  de  un   FIDEICOMISO  de  GARANTÍA  donde  el  BANCO  Hipotecario  S.A.”  –  Fiduciario  –  financió  la  obra  a  la  Empresa  Desarrolladora  del  Proyecto,  pero  no  garantizó  la  construcción  ni  la  entrega  de  la  Unidad  vendida.

 

La  Cámara  Nacional  Civil   modificó  parcialmente  la  Sentencia  apelada,  desestimando  la  demanda  entablada  contra  el  Banco  Hipotecario  S.A.  y  confirmándola  respecto  de  la  Empresa  “Barrio  Parque  Los  Robles  S.A.” en  cuanto  fue  condenada  a  abonar  el  daño  patrimonial  reclamado  por  el  matrimonio  perjudicado

La   Sentencia  confirmada,  difirió  la  fijación  de  las  sumas  para  la  etapa  de  ejecución  de  sentencia  y  no  reconoció  “daño  moral”  al  favor  del  comprador.

 

Así  se  resolvió  en  los  autos:  “B.,  I.  C.  c/  Barrio  Parque  Los  Robles  S.A.  y  Otros  s/  Cumplimiento  de  Contrato ”  –  CNCIV  –  SALA  A –  19/11/2013.  Publicado  para  suscriptores  de  elDial.com  el  27/02/2014.-

 

I.   El  caso  planteado.

El  co – actor  relata  en  su  escrito  de  inicio  que  el  12/01/1998,  celebró  un  Convenio  de  Reserva  con  “El  Originante  S.A.”  –  Sociedad  autorizada  por  el  Banco  Hipotecario  Nacional  S.A–  a  fin  de  adquirir  una  chalet  de  4  ambientes,  identificado  con  el  Nº  69  en  el  Proyecto  `Barrio  Parque  Los  Robles´ y  se  estableció,  que  en  caso  de  ser  aprobado  por  el  oferente,  debería suscribir  el  Convenio  de  Preventa  en  el  B.H.N.  con  “Barrio  Parque  Los  Robles  S.A.

 

Señaló  que,  a  su  vez,    11/02/98,  firmó  el  Convenio   de  Preventa  con  “Barrio  Parque  Los  Robles  S.A.”   en  calidad  de  vendedor  –  en  el  cual  él  actuó  en  caráter  de  comprador.  En  dicho  instrumento  el  vendedor  comprometió  la  reserva  y  futura  venta  a  favor  del  comprador  de  la  Unidad  69  del  Emprendimiento  Inmobiliario.

Destaca  que  su  parte  cumplió  con  todas  las  obligaciones  asumidas  con  los  demandados,  detallando  los  distintos  pagos  realizados.

Luego  de  describir  el  intercambio  epistolar  cursado  con  las  accionadas,  afirma  que  –  a  pesar  de  su  cumplimiento  –  el  barrio  continúa  “sin  terminar”,  demora  que  le  ocasionó  graves  perjuicios.

 

A  su  turno  el  Banco  Hipotecario  Nacional  S.A.  expresa  que  financió  la construcción  de  la  obra  de  la  Firma  `Barrio  Parque  Los  Robles  S.A. ´, en  el  marco  de  la  línea  crediticia  denominada  “línea  de  crédito  para  la  financiación  de  Emprendimientos  Constructivos  con  transmisión  de  dominio  fiduciario  en  garantía

Señala  que  la  operatoria consistía  en  celebrar  dos  instrumentos.  A  saber : 1.)  Por  un  lado,  se  suscribió  un  Convenio  de  Financiación  mediante  el  cual  el  Banco  se  obligó  a  dar  en  préstamo  una  suma  de  dinero  destinada  a  financiar  la  construcción  de  las  viviendas  que  integraban  el  Emprendimiento  Inmobiliario.

 

2.  Por  otro  lado,  se  instrumentó  un  Contrato  de  Fideicomiso  mediante  el  cual  se  garantizó,  mediante  la  transferencia  de  dominio  fiduciario  de  ciertos  bienes  del  Fiduciante,  el  préstamo  otorgado.

Sostiene  que  el  demandante  no  ha  firmado  contrato  alguno  con  el  Banco  Hipotecario,  pues  el  `Convenio  de  Preventa´  fue  suscrito  exclusivamente  con  `Barrio  Parque  Los  Robles  S.A

Entiende  que  la  obligación  de  construír  se  encontraba  a  cargo  del  Fiduciante  quien  era  autora  y  responsable  del  Proyecto  a  realizar.

En  consecuencia  afirma  que  no  puede  reprocharse  al  Banco  el  “incumplimiento  en  la  entrega  de  Unidad  prometida

Indica  que  el  dinero  abonado  “en”  el  Banco  Hipotecario  lo  fue  en  los  términos  y  a  los  fines  contractuales  establecidos,  resultando  erróneo  afirmar  que  los  haya  pagado  “al”  Banco.

 

Finalmente,  la  codemandada  `Barrio  Parque  Los  Robles  S.A. ´ no  contestó  la  demanda  en  su  contra,  y  fue  declarada  “rebelde”  conforme  art.  59  CPCCN.

 

II.El  actor  no  formaba  parte  de  los  dos  Convenios  celebrados  entre  el  Banco  y  el  Emprendedor.

Luego  de  una  lectura  detenida  de  las  cláusulas  del  `Convenio  de  Financiación´  del  Proyecto `Barrio  Parque  Los  Robles  S.A.´,  celebrado  entre  el  Banco  Hipotecario  y   la  firma  desarrolladora  del  Emprendimiento  Inmobiliario,  la  Sala  interpretó  que  el  comprador  perjudicado  no  forma  parte  de  dicho  Acuerdo .

El   “otro”  documento  firmado,  entre  las  mismas  partes,  es  un  `Contrato  de  Fideicomiso´  – 17/07/1996  a  fin  de  garantizar  el  cobro  del  crédito  conferido  a  la  Firma  desarrolladora  del  Proyecto  `Barrio  ParqueS.A

En  la  cláusula  III  se  manifestó  que  “el  objeto  del  fideicomiso  es  el  de  constituir  la  garantía  en  favor  del  acreedor  mediante  la  transmisión  al  Fiduciario  de  la  propiedad  fiduciaria  de  los  bienes  fideicomitidos  por  parte  del  Fiduciante.

En  el  Capítulo  IV,  se  dispuso  que    el  Fiduciario  tiene  la  facultad  (…)  y  la  de  ejecutar  las  garantías  establecidas  a  favor  del  acreedor  en  el  Convenio,  para  el  supuesto  de  mora.”

En  el  apartado  XIV,  denominado  “Indemnidad”,  se  dejó  constancia  de  que  el  Fiduciante  y  el  Originante  liberan  al  Fiduciario  de  toda  responsabilidad  emergente  del  resultado  comercial,  económico  y/o  financiero  de  la  ejecución  del  Proyecto  y  de  la  preventas  o  ventas  de  unidades  correspondientes  al  Proyecto  y/o  de  la  ejecución  de  la  garantía.

 

III.  Convenio  de  Reserva.  Convenio  de  Preventa  firmados  por  Comprador  y  Vendedor.

Ya  quedó  dicho  que  el  `Convenio  de  Reserva´  fue  firmado  por  el  Comprador  y  “El  Originante  S.A.”  mediante  el  cual  el  actor  propone  adquirir  un  chalet  de  4  ambientes,  identificado  con  el  Nº  69.  Allí  se  dispuso: `en  caso  de  ser  aceptado  por  el  oferente,  el  interesado  deberá  suscribir  un  Convenio  de  Preventa´

En  el  `Convenio  de  Preventa´  el  actor  actuó  en  carácter  de  comprador,  mientras  que  “Barrio  ParqueS.A.”  participó  en  el  rol  de  vendedor.  En ese  instrumento,  el  vendedor  comprometió  la  reserva  y  futura  venta  a  favor  del  actor  de  la  Unidad  Nº  69  del  Emprendimiento  Inmobiliario.

En  la  cláusula  segunda  se  estableció  el  plazo  de  finalización  de  la  obra  se  fija  en  el  término  de  12  meses”,  mientras  que  en  la  siguiente  se  pactó  el  precio  y  se  dejó  sentado :  “los  importes  se  harán  efectivos  en  el  Banco  Hipotecario  Nacional  S.A.  y/o  en  las  Entidades  que  éste  indique.”

También  se  dejó  expresado  que,  para  solventar  una  parte  importante  del  precio,  el  comprador  podría  acceder  a  la  financiación  del  B.H.,  aclarando  que  aquél  ya  había  sido  favorablemente  calificado.

En  la  claúsula  novena  se  pactó  que “Si  el  VENDEDOR  incurriera  en  incumplimiento  de  algunas  de  las  obligaciones  asumidas  en  el  presente…,  el  COMPRADOR  podrá  considerar  rescindido  de  pleno  derecho  este  Convenio,  en  cuyo  caso   el  VENDEDOR  deberá  reintegrable  en  un  plazo  de  5  días  la  suma  total  de  los  pagos  efectuados  por  cualquier  concepto  hasta  ese  momento,  con  más  un  interés  del  6%  anual  calculado  desde  la  fecha  de  cada  pago  y  hasta  la  efectiva  devolución.  Asimismo,  el  VENDEDOR  deberá  pagar  una  indemnización  total  por  todo  concepto  consistente  en  el  10%  del  PRECIO  pactado  para  la  futura  venta.”  –  ver  otras  cláusulas  de  importancia  infra”  en (1)  –

 

IV.   Interpretación  del  Negocio.

Los  Jueces  de  Cámara  recordaron  que  en  la  interpretación  del  negocio  se  debe  intentar  reconstruir  la  ` intención  común  de  las  partes ´, efectuando  una  investigación  sobre  el  verdadero  contenido  del  contrato.”

 

Añadieron  que  fuera  del  Art.  1.198 ,  nuestro  Código  Civil  no  contiene  otras  directivas  respecto  de  la  interpretación  de  los  contratos,  por  ello  la  jurisprudencia  –  merced  a  lo  dispuesto  por  el  art.  16  del  mismo  ordenamiento  –  ha  entendido  aplicables  al  tema  las  disposiciones  contenidas  en  el  Art.  218  del  Código  de  Comercio,  fundamentalmente,  el  principio  de  ` buena fe ´, las  conductas  seguidas  por  las  partes  con  posterioridad  al  acto,  el  fin  económico  perseguido  al  contratar  y  por  otra  parte,  el  principio  del  `equilibrio  de  las  prestaciones´ en  la  valoración  de  contratos  onerosos  y  sinalagmáticos.

 

V.   Conclusiones  finales.

La  Sala  por  unanimidad  de  sus  miembros,  para  decidir  en  el  sentido  adelantado,  dio  a  conocer  los  siguientes  fundamentos.  A  saber:

  • De  los  documentos  traídos  a  esta  litigio  no  surge  relación  contractual  alguna  que  vincule  al  demandado  Banco  Hipotecario  con  el  actor – comprador.  Por  el  contrario,  se  encuentra  demostrado  que  el  Banco  recurrente  resulta  `ajeno  a  las  convenciones  que  la  Entidad  Vendedora  pactó  con  el  demandante,  tanto  por  las  `cláusulas  de  indemnidad ´ pactadas,  como  el  principio  de  relatividad  de  los  contratos  (Art.  1195  Cód. Civil) : no  procede  hacer  soportar  obligaciones  emergentes  de  la  convención  a  quienes  no  fueron  parte  en  ella.”

 

  • En  esa  inteligencia,  es  evidente  que  la  frustración  del  contrato  celebrado  entre  el  coactor  y  Barrio  Parque  Los  Robles S.A.    en  sus  respectivos  roles  de  comprador  y  vendedora  –  no  le  es  imputable  al  Banco  Hipotecario  S.A,  pues  la  última  Entidad  asumió  un  rol  en  lo  referente  a  la  financiación  del  Emprendimiento.

 

  • “Ha  sido  la  Entidad  Vendedora  y  codemanda  en  autos    Barrio  Parque  Los  Robles  S.A.  –  quien  se  ha  comprometido  a  la  construcción  y  entrega  de  la  Unidad  Funcional  objeto  del  negocio  de  marras,  en  el  tiempo  allí  estipulado.  En  consecuencia,  y  a  la  luz  de  las  cláusulas  contractuales  analizadas,  resulta  ser  aquel  ente  Societario  el  que  asumió  las  obligaciones  cuyo  incumplimiento  derivó  en  la  frustración  del  contrato.

 

  • “La  Sala  no  comparte  la  afirmación  que  se  expone  en  la  Sentencia  apelada  respecto  a  que  la  conducta  del  Banco  Hipotecario  S.A.  no  se  ha  ajustado  al  art.  6º  de  la  Ley  24.441.  Adviértase  que  el  rol  de  FIDUCIARIO  que  le  cabía  a  la  Entidad  bancaria,  no  es  de  una  amplitud  tal  como  para  asumir  la  obligación  de  indemnizar  los  daños  y  perjuicios  que  se  reclaman  por  el  incumplimiento  en  los  tiempos  comprometidos  por  la  Empresa  Constructora.”

 

  • La  mención  que  se  hace  en  el  pronunciamiento  apelado  de  la  intervención  del  Banco  en  la  `cadena  de  comercialización ´ no  ha  sido  debidamente  acreditada,  no  pudiendo  concluirse  que  el  rol  de  financiar  la  obra,  y  eventualmente  el  saldo  de  precio  a  cargo de  los  adquirentes  de  cada  unidad,  importe  en  modo  alguno  que  el  B.H.  resulta  parte  involucrada  en  la  venta  de  las  unidades.”

 

  • “La  Sala  no  advierte  que  concurran  circunstancias  excepcionales  que  justifiquen  la  admisión  de  una  partida  destinada  a  resarcir  el  daño  moral,  desde  que  los  hechos  en  que  se  sustenta  la  demanda  podría  ocasionar  un  perjuicio  económico,  pero  no  una  lesión  espiritual  digna  de  ser  enjugada  mediante  el  presente  rubro  indemnizatorio.”

 

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(1)  Convenio de Preventa. Otras  cláusulas.  Cláusula décimo tercera La  presencia  del  apoderado  del  Banco  Hipotecario es  al  sólo  efecto  de  comprometer  la  transferencia  del  dominio  del  inmueble  de  que  se  trata,  en  los  términos  comprometidos  por  EL  VENDEDOR,  toda  vez  que  actualmente  ostenta  el  dominio  fiduciario  del  inmueble,  en  garantía  del  recupero  del  crédito  otorgado  a  EL  VENDEDOR  a  los  fines  de  la  construcción  del  Emprendimiento.”

 

Por  último, es  destacada  la  cláusula  décimo  cuarta “El  COMPRADOR  reconoce  la  calidad  de  Titular  Fiduciario  del  inmueble  que  ostenta  EL  BANCO,  así  como  que,  resultando  de  aplicación  los  arts.  14  y  15  de  la  Ley  24.441,  carece  de  cualquier  derecho  y/o  acción  contra  el  Banco,  sin  perjuicio  de  las  acciones  que  pudiera  ostentar  contra  EL  VENDEDOR.”

 

Convenio  de  Garantía. Claúsula  novena.El  BANCO  en  su  condición  de organismo  financiero  queda  facultado  para  controlar  las  inversiones  realizadas,  la  calidad  de  los  materiales,  las  técnicas  constructivas  y  el  plan  de  trabajo.  Dicha  facultad  NO  IMPLICA  sustituir  o  compartir  obligaciones  o  responsabilidades  que  competen  a  la  PRESTATARIA  quien  desobliga  expresamente  a  EL  BANCO  de  cualquier  cuestión  que  pudiera  plantearse,  administrativa,  judicial  o  extrajudicialmente,  en  relación  a  las  obras  ejecutadas.”

 

Cláusula  décimo  tercera. Facultades  del  Banco  en  caso  de  Incumplimiento. En  caso  de  caducidad  de  los  plazos,  el  Banco  quedará  facultado  a  ejecutar  las  garantías  constituidas,  pudiendo  disponer  la  venta  del  inmueble  en  el  estado  en  que  se  encuentre  o,  en  su  caso,  de  las  unidades  individuales  erigidas  sobre  el  mismo.”

 

Contrato  de Fideicomiso. Capítulo  IV.  El  Fiduciario  tiene  la  facultad  de  efectuar  los  controles  de  ejecución  del  Proyecto  que  considere  adecuados,… y  la  de  ejecutar  las  garantías  establecidas  a  favor  del  acreedor  en  caso  de  mora.”

Apartado  XIX. “Indemnidad” . “El  Fiduciante  y  el  Originate  liberan  al Fiduciario  de  toda  responsabilidad  emergente  del  resultado  comercial,  económico  y/o  financiero  de  la  ejecución  del  Proyecto  y  de  las  preventas  o  ventas  de  unidades  correspondientes  al  Proyecto  y/o  de  las  ejecución  de  la  garantía.”

 

 

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