Locación de Inmueble. Reiteran que el Inquilino que Incurrió en Incumplimientos Contractuales No Puede Ejercer el Pacto Comisorio y Resolver el Contrato. Prosperó la Reconvención Por Daños Provocados en el Inmueble Locado.

by Dra. Adela Prat on enero 26, 2014

CONTRATO   DE   LOCACIÓN   DE   INMUEBLE.   La   demanda   de   resolución   del   contrato   y   daños  y   perjuicios   entablada   por   la   parte   locataria   fue   rechazada,   pues   no   puede   ejercer   el   pacto   comisorio   quién  incurrió   en  incumplimiento.  En   cambio,  se  hizo   lugar   a   la   reconvención  entablada  por   la   parte   locadora,   por   los   daños   provocados   en   el   inmueble   alquilado,  aunque   la   Cámara   redujo  el  monto   fijado   en   concepto   de   daño   material.

 

Los   incumplimientos   en   que   incurrió   la   inquilina   demandante,   consistieron  en   haber   realizado   reformas  de   carácter   no   urgente“,   sin   previo   consentimiento   expreso   de   la   parte   locadora.

 

Esta   cuestión   fue   abordada   en   los   autos   caratulados :  “D.,  M.  R.  c/  S.,  L.  N.   s/   Resolución   de   contrato”·   CNCIV  –  SALA   A   –  25/09/2013.

 

La   Sala   A   de   la   Cámara   Nacional   de   Apelaciones   en   lo   Civil   confirmó   el   pronunciamiento   recurrido   en   cuanto   rechazó   la   demanda   por   resolución   de    contrato   y   daños   y   perjuicios   promovido   por   la   parte   locataria   y   le   impuso   las   costas;   en   cambio,   admitió   la   reconvención   formulada   por   la   propietaria   del   inmueble   locado, condenando   a   la   actora   a   abonar   a   la   demandada   reconviniente,  daño   material,   intereses   y   costas.

 

No  obstante  la  Sala  A  redujo   el  monto   correspondiente   al  rubro  “daño   material”   a   la   suma   de   $   5.000  (había   sido   fijado   por   el   primer   sentenciante   en  la  suma  de  $  11.992,86 ).

 

Asimismo,  la   Excma.  Cámara   ordenó   calcular   los   intereses   desde   el   momento   de   la   mora   y   hasta   este   pronunciamiento,  a  la  tasa  del   8%   anual,   que   representan   los   réditos   puros   y,   desde   entonces   y   hasta   el   efectivo   pago,   a   la   tasa   activa   cartera   general   (préstamos)   nominal   anual   vencida   a   30   días   del   Banco   de   la   Nación   Argentina.

Costas de la Alzada :   35%   a   la   demandada,   y  a  la  actora  el  restante   65%..-

 

El   contrato   celebrado.  Los   hechos  posteriores.

La   actora   relata   en   su   demanda,   que   el   13/03/2007   suscribió   con   la   demandada   un   Contrato   de   Locación   de   un   Inmueble   con   la   intervención   de   una   Inmobiliaria.

Señaló   que   el  vínculo   se   desarrolló   normalmente   hasta   el   12/04/2007,   y frente   a   varios   incumplimientos   contractuales   de   parte   de   la   locadora,    decidió   intimarla   por   escrito   mediante   una   nota   dirigida   a   la   Inmobiliaria,   emplazándola   a   cumplir   con   sus  obligaciones   a  su  cargo    tales   como   reparar  el   techo   de   la   vivienda   por   filtraciones   y   la   parte   interna   de   las   paredes,   retirar   la   ventilación   de   la  estufa   de   tiro   balanceado,  proveer   el   termotanque   de   una   ventilación  adecuada,   entre  otros   reclamos.

Ante   la   renuencia   de   la   locadora   a   dar   cumplimiento   a  sus  reclamos,   la   inquilina  decidió   `resolver   el   contrato´   en   los   términos   del   art.  1.204   del   Código   Civil.  Añadió   que   las  mejoras   que   ella   efectuó,   en   el   inmueble  tuvieron   carácter  `urgente´   y   que  no   alteraron  la  esencia   de   la  cosa  rentada  (colocación   de   un  lavatorio   en   el   baño   y   trabajos   de   plomería).   Solicitó  que   se  tuviera   por   resuelto   el   contrato   de   locación   por   la   exclusiva   culpa   de   la   contraria  y  que   se   la   condenara   a  resarcir   los  daños  y  perjuicios   ocasionados.

 

A   su   turno,   la   demandada   tras    realizar    una   negativa    pormenorizada   de   los   hechos   invocados   por   la   actora,   sostuvo   que  luego   de   comenzada   la   relación   contractual,   sin   haber   transcurrido   ni   siquiera   un   mes,   comenzó   a   escuchar   fuertes   ruidos   provenientes   del   bien   locado  a  raíz   de   `reformas´   que   estaba   realizando   la   actora,   que   estaban   prohibidas   por   la   cláusula   sexta   del   contrato   en   cuestión,  si  no mediaba   el   previo   consentimiento   expreso   de   su   parte.

La   propietaria  demandada   procedió   a   intimarla   por   CD   para   que   cesara   en   dichas  reformas   y   modificaciones   y  se  abstuviera   de   continuar   con   la   producción   de   daños.  Añadió  que  a  causa   de  las   reformas   hechas   por  la   actora   decidió   dar   por   terminado   el   contrato   e   iniciar   el   pertinente   juicio  de  desalojo.   Reconvino  por  los  daños   y   perjuicios   derivados   del   accionar   de   la   actora   y solicitó  la  citación   como   tercero   del   Sr.   Héctor  T.  D.  en   su  calidad   de   garante,    conforme   cláusula  11ª   del  contrato   de   locación.

 

Sentencia   de   Primera   Instancia .

La   sentencia   rechazó   la   demanda   por   resolución   de   contrato   y    daños  y  perjuicios   e   impuso   las   costas   a   la  actora   vencida.  Asimismo   admitió   la   reconvención,  y  condenó  a  la   actora  a  abonar   a   la   demandada   reconviniente   la   suma   de  $  11.992,86   con   más   intereses   y   costas,   y   declaró   ejecutable   la  condena   contra   el   tercero   citado,  Sr.   H.  T.  D.

 

Para   resolver   en   ese   sentido,   el   Sr.   Juez   consideró  que  la  actora  no   cumplió   con  las  obligaciones   a   su   cargo,   pues   reconoció   que  había   efectuado   las   modificaciones  del   inmueble  sin   el   consentimiento   expreso   de la   locadora   y   que   no   había   pagado   los   impuestos   y   servicios   del   bien.  En   consecuencia,   el   Magistrado  concluyó   que   la   inquilina   no   tenía   derecho   a   ejercer   la   resolución   del   contrato   en   los   términos   del   art.  1204   del   Código   Civil,   por   lo   cual   como   ya   señalé  –  rechazó   la  demanda.   Asimismo,   admitió   la  pretensión   de   la  demandada   reconviniente,   en   lo  atinente    al   “daño   material”   y   gastos   de   impuestos   y   servicios“.   Rechazó   los   rubros  en   concepto   de   Daño   Moral   y   Lucro   Cesante.

 

Cláusula   sexta   del   contrato   de   locación.

En   el   caso,   la  cláusula   sexta   del   contrato   de   locación,   celebrado   entre   las   partes,   establece   que   al   locatario   le   queda   expresamente   prohibido   efectuar   en   el   departamento   reformas   o   modificaciones   sin  consentimiento   expreso   del   locador,   quedando   las   que   se   autoricen   a   total   beneficio   de   la   propiedad   sin   cargo   alguno   para   el  locador .

 

Las   reformas   en   infracción  efectuadas   por  la   actora.  

Por   el   voto  unánime   de   los  Magistrados   de   la   Sala   A,   se   resolvió   que   sin   perjuicio   de   que,   en   principio,   los   arreglos   efectuados   por   la   actora   (modificación   de   cañerías   para   la   distribución   del   aire  caliente   e   instalación   de   piletas)   no   parecen   ser   indispensables   a  fin  de   evitar  un   daño;  lo   cierto   es   que   la  locataria   no   invocó   la   imposibilidad   de   comunicar   esta   decisión   a   la   demandada.”

 

Asimismo,  luce   en   la   Sentencia   de   Cámara   que   “la   actora   no   acreditó   que  las  mejoras   efectuadas    en    el    inmueble,   hubieran   tenido   carácter   “urgente”,  lo   que  convence   a   la   Sala   de   que  medió  de  su  parte   un   incumplimiento   de   la  obligación   que   surgía   de   la  `cláusula   sexta´   del   contrato   de   locación.

 

“Ello  `le  impedía´   dar   válidamente   por   resuelto   el   contrato   en   los   términos   de   los   arts.   505,   1204   y   concs.   del   Código   Civil,   dado   que   en   este   sentido,   la   ley  es   muy  clara   al   establecer  que  quien  puede   ejercer   el   pacto   comisorio   es   aquél   que   no  ha   incurrido   en   incumplimiento.” (Gastaldi,  José   M. Pacto  Comisorio“,  Hammurabi,  Buenos  Aires,  1985,  pág.  10;   Míquel,  Juan  L.  Resolución   de  los  Contratos  por  Incumplimiento“,  Depalma,  Buenos  Aires, 1.986,  p.  138;  Ibáñez,  Carlos  M.,  “Resolución   por  Incumplimiento“,  Astrea,  Buenos  Aires,  2006,  p.  193)

 

En   este   sentido,   el   camarista   recordó   que  el   art.   1538   del   Código   Civil,   establece   que   habiendo   en   el   contrato   prohibición   general   de   hacer   mejoras,   o   prohibición   de   hacer   mejoras   determinadas,   el   locatario   no   puede   en   el   primer   caso   hacer   mejora   alguna,   y   en   el   segundo,   no   podrá   hacer   las  mejoras   prohibidas   si  el   locador   no   lo   hubiere   autorizado   posteriormente.   Sin   embargo, –   afirmó  –   deben   excluirse  las  mejoras   realizadas   por   el  locatario  con   el  carácter   de  `urgentes´   que  menciona   el   art.   1.518,   normas   en   la   que   pretendió  ampararse   la   actora   para   justificar   las   referidas   modificaciones.”  –  ver   más  infra   en  (1) –

 

En   consecuencia,   la   Sala   resolvió   que  “existiendo   un  incumplimiento   por   parte   de   la   actora,   cabe  confirmar   la   Sentencia   en   cuanto   la  declaró   responsable  de   los   daños   ocasionados    a   la   demandada.”  (arts.  519  y  ss.,  Código  Civil).

 

Daño   Material

La  Sala   redujo  el   monto   fijado   en   Primera   Instancia   en   concepto   de   Daño   Material   provocados   en   el   inmueble  objeto   de   locación,   a   favor   de   la  demandada   reconviniente,   a   la   suma   de     $5.000,   atento   que  “en   modo  alguno   se   ha   acreditado   que   la  totalidad   de  los  deteriorios   hayan   sido  producidos   por   la  actora   reconvenida,   ni   que,  por  consiguiente,   para   reparar  los  que  resultan  imputables  a   ella,   sea  preciso  efectuar  todas   las   tareas  enumeradas   en   los   presupuestos”

 

Al   respecto   los  camaristas   afirmaron  que  la   carga   de  la  prueba  del  daño  y   de  su  monto   pesaba   sobre   la   reconviniente  (art.  377)  y  que,  si  bien  en  ausencia  de  prueba  concreta   del   importe  del   perjuicio,   puede   acudirse   a   la  facultad   judicial   prevista   en   el   art.  165  del  CPCCN,   el   monto   en   cuestión,   debe   fijarse   con   parquedad,   para  evitar   que   la   suma   a   concederse   pueda   redundar   en   un   enriquecimiento   indebido   de   la  actora  (esta   Sala,  E.,  G.  O.  c.  Trenes  de  Buenos  Aires  S.A.  y  otro  s/  daños  y  perjuicios del  25/11/2011,  LL  2012   A,  80  y  RCyS  2012II, 1560)

 

Por   consiguiente,   en   ausencia   de   puntos   de   pericia   relativos   a  este   tema   puntual,   para   deslindar   qué   porción   de  los  deteriorios   fue  ocasionada   por   la   actora   reconvenida.   La  Sala  hizo   uso   de   la   precitada   facultad   judicial  (Art.  165  CPCCN)   por   lo   que   redujo   el   importe   de  este    rubro   a   la   suma   de   $  5.000,  que   en   la   anterior   instancia   se   había   estimado   en   $  11.992,86.

 

Lucro  Cesante.

La   anterior  sentenciante   desestimó   la   presente   partida,   por   entender   que   “no   se   encuentra   efectivamente   demostrado   la   ganancia   que  dejó  de  percibir   la   reconviniente

 

Respecto  a  este   punto,  los   Jueces   de  Cámara   concluyeron   que   si   bien   se   ha   acreditado   que   ciertos   deterioros   en   el   inmueble   han   sido   producidos   por   la   locataria,   ellos   no   guardan   relación   de   causalidad   adecuada   con   la   supuesta   imposibilidad   de   alquilar   la  unidad,   pues   para   que   el   bien   se   encuentre   efectivamente   en   condiciones   de   ser   alquilado,   sería   necesario   corregir   también  otras  deficiencias   que   serían   preexistentes.”

 

En   consecuencia,   este   rubro   fue   rechazado,   confirmándose  la   sentencia  apelada  en  lo  referido  a  este  tema.

 

Daño   Moral.

El   Juez   de  grado   desestimó   la   procedencia   de   este  ítem   indemnizatorio,   por   entender   que   la   reconviniente   no   probó   su   existencia.

 

Por  el   voto  de  la  mayoría,   la  Sala   remarcó  que  “en  la  especie,   el   inmueble   no   resultaba   habitado   por   la   pretensora,   sino  que  lo  había  otorgado   en  locación   a  la   aquí   accionante.   Ello  revela   que  la  demandada  reconviniente  no  padeció  personalmente   los   efectos   de   los   deterioros  materiales   y   las   molestias   que  de  ellos  derivan,   lo   que  no   conforma   un    antecedente   que  torne   legítimo   admitir   la   lesión   espiritual   susceptible  de   ser   enjugada   patrimonialmente.”

 

El  Sr.  Juez  de  Cámara,  Dr.  Picasso,  votó  en   disidencia,   y  al   respecto afirmó   que   en   definitiva,   para   la   existencia   de   un   daño   moral   resarcible   basta  con   que   el  hecho   ilícito   haya   lesionado  intereses   extrapatrimoniales   de  la   víctima,   y   tenido   cierta   repercusión   en   la   esfera   espiritual  de  la  persona,   sin  que  sea   preciso   que   nos   encontremos   ante  daños  catastróficos  o   circunstancias   excepcionales  o   gravemente   lesivas.” (esta  Sala,   voto  en   disidencia  del   Dr.  Picasso,   L.   606.5559,  “Canil,  Gustavo  Roberto  c/  Autopistas  del  Sol  SA  y  otro  s/  daños  y  perjuicios“,   del   19/12/2012)    ver   más  infra   en  (2)  –

 

Intereses.

La  Sentencia  dictada  en  la  anterior  instancia   fijó   los   intereses   a  la  tasa  activa  cartera  general  (préstamos)   nominal   anual   vencida   a  30  días  del  Banco  de  la Nación   Argentina,   desde  que  cada  presupuesto   fue  confeccionado  (daño  material)

 

Voto   del  Dr.  Picasso.

El   Sr.  Juez   de   Cámara  Dr.  Picasso  propició   confirmar  la  Sentencia  en  este  punto,  y  al  respecto   recordó  el  fallo   plenario   dictado  por  la Cámara  Civil  en  los  autos  “Samudio  de  Martínez,  Ladislaa  c/ Transportes  Doscientos  Setenta  S.A.  s/  daños  y  perjuicios   del   20/04/2009,  que  estableció :  2) Es  conveniente  establecer  la  tasa   de   interés  moratorio.  3)  Corresponde  aplicar  la  tasa  activa   cartera   general  (préstamos)  nominal  anual  vencida  a   30  días  del  Banco  de  la  Nación  Argentina.  4) La  tasa  de  interés  fijada  debe  computarse  desde  el  inicio  de  la  mora   hasta  el  cumplimiento  de  la  sentencia,  salvo  que  su  aplicación   en   el   período  transcurrido  hasta  el   dictado  de  dicha  sentencia   implique  una  alteración  del  significado  económico  del  capital  de  condena  que  configure  un  enriquecimiento  indebido.”  –  ver  más   infra  en  (3)  –

 

Voto  de  la  mayoría

El   Sr. Juez  de  Cámara  Dr.  Li  Rosi  –  integrante   del   voto   de  la  mayoría  –  remarcó   que  “de  imponerse  los  intereses  establecidos  en  la  doctrina  plenaria  sentada  por  esta  Cámara  Civil,  en  “Samudio  de  Martínez”   desde   el  origen  de  la  mora,   se  consagraría   una   alteración  del  capital  establecido  en  la  sentencia,   configurando   un   enriquecimiento  indebido,   atento   que   en  la  medida  que  el  rubro  indemnizatorio   ha  sido  calculado  a  valores  actuales,  la  paulatina  pérdida  de  valor  de  la  moneda  ya  ha  sido  ponderada,  consistiendo  ésta  uno  de  los  factores  que  consagran  la  entidad  de  la  tasa  aplicada  en  la  referida  doctrina  plenaria.”

 

Por   ello,  estimó   que  corresponde,  desde  el  momento  de  la  mora   y  hasta  este  pronunciamiento,  se  calculen  los  intereses  a  la  tasa  de  interés   del  8%  anual,  que  representan  los  réditos  puros  y,  desde   entonces   y   hasta  el  efectivo  pago,  a  la  tasa  activa  cartera  general  (préstamos)  nominal  anual  vencida  a  30  días  del  Banco  Nación  Argentina.

El  Dr.  Molteni  adhirió  en  este  punto  al  voto  del  Dr.  Li  Rosi.

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(1)  NORMATIVA  sobre  este  punto.  Art.  1516  Cód Civil. El  locador  está  obligado  a  efectuar  las  reparaciones  necesarias  para  mantener  la  cosa  en  buen   estado“.  Si  no  las  hiciere,  el  locatario  podrá  efectuarlas,  si  fueran  urgentes “(Art.  1518  Cód.  Civil).  La  determinación  de  dicha  urgencia  configura  una  cuestión  reservada  a  la  apreciación  judicial  (Cobas, Manuel,  comentario  al  Art  1518   en  Bueres,  Alberto  J. (dir.) – Highton, Elena I. (coord.), Código  Civil  y  normas  complementarias.  Análisis  doctrina  y  Jurisprudencial“.  Hammurabi,  Buenos  Aires,  2008,  T.  4 A,  p.  285)

 

(2)  Voto   en  disidencia  parcial . El  Sr.  Juez  de  Cámara  Dr.  Picasso  señaló ” no  comparto  la  postura  del  anterior   sentenciante  en  cuanto  entendió  que  no  se  configura  en  la  especie  un  daño  moral,  porque  sólo  es  procedente  ante  mortificaciones  o  padecimientos  que  excedan  lo  ordinario.  Pienso,  por  el  contrario,  por  imperativo  constitucional,  según  la  interpretación  que  viene  haciendo  de  él   la  Corte,  y   últimamente   en   el  precedente  “Aquino”   del  21/9/2004,  Suplemento  Especial  La  Ley  2004,  p.  39,  con  notas  de  Ramón  D.  Pizarro,  Roberto  A.  Vásquez  Ferreira;  Rodolfo  E.  Capón  Filas,  Marcelo  López  Mesa;  Carlos  V.  Castillo  y  Horacio  Shick,  todo  daño  debe  ser  objeto  de  una  adecuada   reparación,  aún  si  su  monto   es  relativamente  poco  importante.”

 

“No  puede  argumentarse  como  defensa  la  insignificancia” (Calvo  Costa,  Carlos  A.,  Daño  resarcible“,  Hammurabi,  Buenos  Aires,  2005,  p. 236,  con  citas  de  Zannoni  y  Boffi  Boggero)

 

Siguiendo  a  Pizarro,  el  camarista  preopinante  dijo  “El  daño  moral  importa  (…)  una  minoración  en  la  subjetividad  de  la  persona,  derivada  de  la  lesión  a  un  interés  no  patrimonial (…)  que  habrá  de  traducirse  en  `un  modo  de  estar  diferente  de  aquél  al  que  se  hallaba  antes  del  hecho como  consecuencia  de  éste  y  anímicamente  perjudicial.” (Pizarro,  Daniel  R., “Daño  Moral.  Prevención.  Reparación.  Punición.  El   daño  moral   en   las  diversas  ramas  del  Derecho“. Hammurabi,  Bs.  As,  2004,  p. 31)

 

(3) IMPORTANTE.  El   Juez   de   Cámara   votante   en   disidencia,  que  invocó  la   doctrina  plenaria   del  caso  Samudio  de  Martínez  aclaró  que   “no  desconozco  que  el  art.  303  del  CPCCN  fue  derogado  por  el  Art.  12  de   la  Ley  26.853,  recientemente  sancionada.  Sin  embargo,  en  virtud  del  art.  15  de  aquella  norma,  tal  disposición  recién  entrará  en  vigor  a  partir  de  la  efectiva  integración  y  puesta  en  funcionamiento   de  los  Tribunales  allí  creados,(Tribunales  de  Casación),  razón  por  la  cual  hasta  este  momento  continúa  vigente  la  doctrina  plenaria.

 

 

 

 

 

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