Determinan los Requisitos para el Progreso de la Acción Redhibitoria

by Dra. Adela Prat on diciembre 15, 2013

ACCIÓN  REDHIBITORIA.  DAÑOS  Y  PERJUICIOS.  Rechazaron  la  demanda  deducida  por  una  S.A.  compradora  de  un  predio  en  el  que  había  funcionado  una  Estación  de  Servicio.  Había  reclamado  por  “vicios  ocultos”  al  haber  en  el  lugar  tanques  de  nafta  tapados  deficientemente  y  contaminación  del  suelo.

 

El  rechazo  de  la  acción  se  fundamentó  en  la  negligencia  del  comprador,  quien  debió  asesorarse  antes  de  la  compra.  Por  otra  parte,  los  defectos  podían  descubrirse  a  través  de  un  examen  atento  y  cuidadoso  de  la  cosa.

 

La  Sociedad  accionante  – compradora –  habitualmente  se  dedica  a  los  negocios  de  intermediación  inmobiliaria (art.  2.170  Código  Civil).  La  Justicia  resolvió  que  no  existieron  vicios  ocultos“.  En  consecuencia, y  para  el  caso  de  haber  existido  vicios  ocultos,  declaró  PRESCRIPTA  la  acción (Art. 4.041  del  Código  Civil)  atento  que  para  estos  caso  en  el  plazo  de  prescripción  es  tres  (3)  meses.

 

Así  se  resolvió  en  los  autos  caratulados :  “P.  S.A.  c/  C.  S.A.  y  Otro  s/  Daños  y  Perjuicios ”  –  CNCIV  –  SALA  E  –  21/08/2013.

 

La  Sala  E  de  la  Cámara  Nacional  de  Apelaciones  en  lo  Civil    integrada  por  los  Sres.  Jueces  Juan  Carlos  G Dupuis,  Mario  P.  Calatayud  y  Fernando  M.  Racimo  –  resolvió  confirmar  la  Sentencia  dictada  en  Primera  Instancia  en  cuanto  rechazó  la  demanda  entablada  por  la  Empresa  P.  S.A.  por  vicios  redhibitorios  y  daños  y  perjuicios,  en  cuanto  la  Sra  Juez  estimó  que  no  existieron  vicios  ocultos  y  por  tanto  la  pretensión  está  prescripta  por  aplicación  del  Art.  4041  del  Código  Civil  que  señala  un  plazo  de  tres  (3)  meses  para  iniciar  la  demanda,  plazo  ampliamente  vencido.

 

Fundamentos  de  la  Sentencia  dictada  en  Primera  Instancia.

 

La  Sra.  Juez  de  grado  analizó  el  planteo  desde  dos  puntos  de  vista  diferentes :  (i)  Por  un  lado,  examinó  la  cuestión  a  la  luz  de  los  vicios  redhibitorios  toda  vez  que  aquélla  sostuvo  la  existencia  de  vicios  ocultos  en  el  predio  que  adquiriera;  y  (ii)  por  otro,  como  daños  derivados  de  la  compraventa  al  invocar  el  cumplimiento  defectuoso  del  contrato.

 

Sin  embargo,  concluyó  que  en  ninguno  de  ambos  supuestos  la  demanda  podía  prosperar,  razón  por  la  cual  la  desestimó  con  costas  a  la  actora.

 

En  la  primera  hipótesis,  tras  destacar  que  aún  cuando  se  inclinara  por  la  postura  doctrinaria  que  admite  la  posibilidad  de  reclamar  daños  y  perjuicios  contra  el  vendedor  sólo  si  éste  es  de  mala  fe,  la  acción  estaría  condenada  al  fracaso,  pues  no  existe  elemento  alguno  en  el  Expediente  que  acredite  que  la  demandada  actuó  con  el  deliberado  propósito  de  engañar  a  la  compradora  y  resultaría  abstracto  pronunciarse  sobre  la  prescripción,  habida  cuenta  que    a  su  juicio  ha  quedado  debidamente  demostrados  que  “P.  S.A.”  debió  conocer  la  existencia  de  los  vicios  ocultos  pues  se  dedica  habitualmente  a  la  intermediación  en  el  mercado  inmobiliario (Art. 2170  del  Código  Civil).

 

Analiza  a  esos  fines,  la  prueba  testimonial  de  la  cual  surgía  que  la  adquirente  había  pagado  un  precio  inferior  al  real  por  el  problema  ambiental  que  existía  y  que  conocía;  pero  además  resaltó  que  la  propia  demandante  en  su  escrito  inicial  indicó  que  al  momento  de  concretar  la  operación  en  el  predio  había  funcionado  una  estación  de  servicio  que  estaba  abandonada,  de  modo  que  no  podía  ignorar  que  había  tanques  de  nafta  enterrados.

 

Así  las  cosas,  si  se  considera  que   existieron  vicios  ocultos  la  pretensión  estaría  prescripta  (art.  4.041  del  Codigo  Civil),  toda  vez  que  su  representante  legal  –  F. D. F.  –  había  participado  en  las  actuaciones  administrativas  labradas  por  el  Gobierno  de  la  Ciudad  de  Buenos  Aires,  para  proceder  al  saneamiento  del  suelo  el  04/06/08  en  tanto  el  plazo  estaba  ampliamente  vencido  cuando  intervino  el  mediador  antes  de  la  promoción  de  la  demanda.

 

Examinó  la  cuestión  a  la  luz  de  los  perjuicios  derivados  de  los  tanques  nafta  tapados  deficientemente.  En  ese  caso,  si  bien  la  acción  no  estaría  prescripta  (art.  4023  Código  Civil),  tampoco  podría  prosperar,  atento  que  del  peritaje  del  ingeniero  se  desprende  que  el  valor  del  inmueble  era  bastante  más  elevado  que  el  que  surge  de  la  Escritura,  donde  figura  un  tercio  del  asignado,  porque  de  esta  forma  se  burlaría  al  Fisco  dado  que  percibiría  gabelas  sobre  la  base  del  monto  declarado  e  importaría  alegar  su  propia  torpeza.

 

Entonces,  si  era  por  todos  conocido  que  en  el  lugar  había  funcionado  una  estación  de  servicio  y  la  compradora  es  una  Sociedad  que  se  dedica  con  habitualidad  a  la  compra  y  venta  de  inmuebles,  no  se  advierte  cómo  puede  atribuirse,  en  el  estado  de  la  legislación  actual,  infracción  al  deber  de  informar  o  violación  al  principio  de  la  buena  fe.

 

Por  último,  hizo  lugar  a  la  defensa  de  `falta  de  legitimación  pasiva´  para  obrar,    opuesta  por  R. M. F  al  considerar  que  su  responsabilidad  personal  como  Presidente  de  la  Sociedad  vendedora demandada,  no  estaba  en  la  especie  comprometida  por  cuanto  no  se  había  acreditado  la  concurrencia  de  los  presupuestos  respectivos,  más  aún  cuando  no  se  había  demostrado  en  autos  que  la  vendedora  hubiere  incumplido  con  sus  obligaciones  contractuales,  lo  que  deriva  en  que  tampoco  puede  estimarse  comprometida  la  responsabilidad  personal  de  los  órganos  societarios,  y  menos  aún,  la  mala  fe  del  citado  codemandado.

 

Fundamentos  añadidos  por  la  Excma.  Cámara  para  confirmar  la  Sentencia  que  rechazó   la  demanda.

 

Los  Sres  Jueces  de  Cámara  señalaron  en  primer  término,  que  “la  demandante  no  se  ha  agraviado  de  un  aspecto  fundamental  de  la  Sentencia,  cual  es  que  la  pretensión  a  la  luz  de  los  vicios  redhibitorios  por  ella  alegados,  se  encontraría  prescripta,  argumento  que  se  estima  acertado.”

 

Los  Magistrados  cerraron  esa  fundamentación  remarcando  que  “del  Informe  emanado  del  Gobierno  de  la  Ciudad  de  Buenos  Aires,  surge  que  F. D. F. ,  en  su  carácter  de  Presidente  de  la  firma  actora,  cuestionó  la  obligación  de  erradicar  los  tanques  de  combustible  del  predio  en  cuestión  y  encarar  las  tareas  de   remediación  del  suelo,   solicitando   un   plazo  mayor  para  la  realización  de  los  trabajos  respectivos,  lo  que  significa  que  al  menos  a  esa  fecha  –  17/09/2008 –  tenía  conocimiento  de  la  existencia  del  problema  existente.  Entonces,  si  el  plazo  de  tres  (3)  meses  que  contempla  el  art.  4041  del  Código  Civil,  en  el  mejor  de  los  casos  para  su  postura,  comenzó  a  correr  desde  esa  fecha  y  la  Mediación  se  inició  el  26/03/09  y  finalizó  el  22/06/09,  en  tanto  la  demanda  se  promovió  el  18/06/10,  es  evidente  que  la  acción  se  encontraba  prescripta,  lo  que  sella  la  suerte  del  recurso  interpuesto  por  la  actora.”

 

Por  otra  parte,  es  de  advertir  que  se  ha  decidido,  que  es  jurídicamente  inaceptable  el  desdoblamiento  entre  acción  redhibitoria  y  acción  por  daños  y  perjuicios,  por  lo  que,  aunque  el  reclamo  se  limite  a  estos  últimos,  el  plazo  de  prescripción  es  de  tres  (3)  meses ”  –  afirmó  la  Sala  citando  a  Borda, Tratado  de  Derecho  Civil” –  Contratos,  7a  edición,  T. I,  fallo  citado  en  la  nota  463, CNCivil,  Sala  F,  en  L.L.  1977D, 130  –

 

Acto  seguido,  los  Magistrados  que  integran  la  Sala  E  puntualizaron  ” es  verdad    como  sostiene  la  apelante  al  comienzo  de  su  presentación  –  que  la  sola  circunstancia  de  que  se  trate  de  una  Sociedad  que  habitualmente  se  dedica  a  los  negocios  de  intermediación  inmobiliaria  no  implica  necesariamente  que  debía  conocer  la  existencia  de  vicios  ocultos  como  sería  el  caso  de  la  permanencia  de  los  tanques  de  combustible  que  servían  a  la  estación  de  servicio  que  había  sido  explotada  en  el  predio,  como  asimismo  que  el  suelo  estuviera  contaminado;  pero  es  evidente  que  por  su  propia  y  extensa  experiencia  en  tales  negocios,  debió  adoptar  los  mínimos  recaudos,  antes  de  concretar  la  operación,  como  lo  es  asesorarse  por  expertos  para  conocer  con  exactitud  si  existían  aún  enterrados  en  el  suelo  tales  tanques  y  se  habían  cumplido  las  operaciones  de  remediación  respectivas,  habida  cuenta  que  estaba  a  la  vista  que  allí  había  funcionado  una  Estación  de  Servicio  y  lavadero.”

 

Sentado  lo  anterior,  los  Sres.  camaristas  pusieron  de  relieve  que  “sabido  es  que  no  son  ocultos  aquellos  defectos  que  podrían  descubrirse  a   través  de  un  examen  atento  y  cuidadoso  de  la  cosa,  practicado  en  forma  usual  para  ese  negocio,  puesto  que  sólo  tienen  ese  carácter  los  que  escapan  al  estudio  hecho  por  un  experto,  pues  el  comprador  diligente  tiene  el  deber  de  hacerse  asesorar  (ver  Borda,  op.  y  loc.  cits.,  pág.  145  n*  222  letra  a.  y  doctrina  y  precedentes  citados;  Rezzónico, Estudio  de  los  Contratos  en  nuestro  Derecho  Civil“,  2da  edición,  T.  I, citas  de  la  nota  85; Cifuentes  en  Belluscio,  “Código  civil  y  leyes  complementarias,  comentado  y  concordado,  T.  9,   pág.  775,  n*  5,  letra   4a.  y  citas  de  la  nota  18)

 

En  tal  sentido,  la  Sala  recordó  que  por  lo  demás,  es  de  público  y  notorio  conocimiento  que  en  tales  supuestos,   los  tanques deben  ser  retirados  o  anulados  y  efectuarse  tareas  de  remediación  del  suelo,  más  allá  de  la  obligación  para  el  propietario  del  predio  que  le  imponen  las  normas  legales  referidas  a  la  contaminación  ambiental( /83, apartado  9.2.2.  y  26  y  Resolución  de  la  Secretaría  de  Energía  1102/2004,  arts.  34  y  35)”  –  ver  más  infra  en  (1)  –

 

Acerca  del  `reducido  precio  pagado´,  los  Magistrados  señalaron  que  ” del   peritaje  de  desprendía  que  había  sido  un  tercio  inferior  al  real  para  esa  época (fs..)  y  que  no  se  podía  justificar  esa  diferencia  alegando  que  había  sido  al  sólo  efecto  de  burlar  los  intereses  fiscales.”  –  ver  testimonio  infra  en  (2)  

 

La  mala  fe   no  se  presume.

Desde  otra  perspectiva,  los  Jueces  de  Cámara  pusieron  de  manifiesto  que  la  mala  fe  no se  presume,  sino  que  por  lo  contrario,  siendo  preciso  que  quien  la  alega  la  acredite  debidamente;  y,  en  la  especie,  conforme  el  análisis  que  efectuara  la  Sra.  Juez,  de  los  testimonios  producidos  resulta  que  el  bajo  precio  convenido  fue  el  resultado  del  problema  ambiental  existente.”(testimonios  cuya  idoneidad  impugnó por  la  actora,  pero  la   Magistrada  de   la  Instancia  anterior  desechó  las  objeciones,  sobre  las  que  no  se  insiste  en  el  memorial )

 

Es  decir,  sólo  cabe  concluir  que  el  bajo  precio  pactado  no  pudo  originarse,  sino  en  la  existencia  de  los  tanques  y  en  la  necesidad  de  efectuar  el  saneamiento  del  suelo.”  (del  texto  de  la  Sentencia  de  Cámara )

 

Conclusión.

 

La  Sala  E  de  la  Cámara  Nacional  de  Apelación  Civil,  confirmó  la  Sentencia  que  rechazó  la  demanda  interpuesta  por   el  comprador,  con  costas  al  comprador  vencido,  en  la  convicción  de  que  en  el  presente  caso  no  existieron  vicios  ocultos,  que  la  Empresa   compradora   conocía  la  situación  en  que  se  encontraba  el  predio  adquirido,  porque  era  público  y  notorio  que  allí  había  funcionado  una  estación  de  servicio  y   lavadero, y  si  hubiera  consultado  a  un  experto  (en  caso  de  sostenerse  que  ignoraba  los  defectos),  hubiera  sabido  que  existían  tanques  de  combustible  enterrados  y  que  existía  la  obligación  de  remediar  el  suelo  por  razones  de  contaminación  ambiental,  atento  que  por  la  Resolución  de  la  Secretaría  de  Energía  de  la   Nación  1102/2004, arts  34  y  35,  actualizada  el  31/08/2012,   los  tanques  debían  ser  anulados  y  el  terreno  debía  ser   objeto  de  remediación.

Por  otra  parte  resulta  fundamental,  la  profesión  de  la  compradora (intermediación  en  la  compra  y  venta  de  inmuebles)  en  función  del  texto  del  artículo  2.170  del  Código  Civil.  – ver  normativa  infra 

 

 

No  obstante,  si  bien  se  acreditó  que  pagó  por  el  predio  un  precio  inferior  al  real,  también  es  cierto  que  la  obra  de  remediación  del  suelo  es  muy  costosa  y  al  solicitar  los presupuestos  bien  pudieron  haberse  encontrado  con  que  lo  que  parecía  haber  sido  un fantástico  negocio,  era  nada  más  que  un  mal  negocio.  Más  allá  de  la  prescripción,  la  ley  no  protege  contra  los  malos  negocios. Son  exclusiva  responsabilidad  de  las  partes  y  no  existiendo  mala  fe  del  vendedor,  ni  habiéndose  dado  vicio  de  lesión (aprovechamiento),  no  le  queda  otra  posibilidad  que  aceptar  aquello  de  que  “no  es mala  la  verdad,  lo  que  no  tiene  es  remedio”

 

 

 

 

______________________________________

(1) “Más  allá  de  que  la  garantía  por  evicción  y  vicios  redhibitorios  representa  un elemento  natural  del  contrato  de  compraventa,  es  decir,  que  el  vendedor  la  debe  ex  lege  o  por  imposición de  la  ley,  sin  necesidad  de  que  sea  ofrecida  ni  estipulada  expresamente,  es  decir,  se  trata  de  una  “garantía  de  derecho”,  en  cuya  efectividad   se  compromete  el  interés  público (arts. 2164,  2165,  2166  y  2167  del  Código  Civil),  no  se  discute  que  la  vendedora  se  hubiere  obligado  al  saneamiento  en  caso  de  evicción  y  vicios  redhibitorios  en  la  Escritura  de  venta;  pero  la  Magistrada  de  grado  advirtió  que  se  apartaron  de  lo  pactado, no  por  entender  que  se  había  convenido  un  precio  evidentemente  inferior  al  real  porque  la  adquirente  conocía  la  situación  irregular  sino  también  –  incluso  en  la  hipótesis  contraria  y  en  el  entendimiento  de  que  la  ignoraba    por  la  negligencia  que  había  demostrado  la  compradora  antes  de  concretar  la  operación, de  hacerse  asesorar  debidamente.” (del  texto  de  la  Sentencia  de  Cámara)

 

(2) El  testigo  S.   afirmó  que : el  Presidente  de  S.A.  actora    el  Sr.  F. –  había  exigido   que  en  la  Escritura  figurara  un  precio  no  superior  al  60%  del  precio  real.”

 

NORMATIVA.

Artículo  4.041  del  Código  Civil.  Se  prescribe  a  los  tres  meses  la  acción  redhibitoria.

 

Artículo  2.170  Código  Civil. El  enjanante  está  también  libre  de  la  responsabilidad  de  los vicios  redhibitorios,  si  el  adquirente  los  conocía  o  debía  conocerlos  por  su  oficio  o  profesión.

 

Artículo  2.164  Cód.  Civil.  Son  vicios  redhibitorios,  los   defectos  ocultos  de   la  cosa  cuyo  dominio,  uso  o  goce  se  trasmitió  a  título  oneroso,  existentes  al  tiempo  de  su  adquisición,  si  la  hacen  impropia  para  su  destino,  si  de  tal  modo  disminuyen  el  uso  de  ella,  que  de  haberlos  conocido,  el  adquirente  no  la  habría  adquirido…

 

Resolución  Secretaría  de  Energía  de  la  Nación  1102/2004,  arts  34  y  35 , actualizada  el  31/08/2012.

 

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