Contrato de Leasing de un Campo de 250 has. Rechazan Demanda de Desalojo Fundamentado en Incumplimiento de Obligaciones del Tomador del Leasing que no fue Celebrado por Escritura Pública Ni Inscripto, Porque Ambas Partes Sabían que el Inmueble Estaba en Posesión de Un Tercero Vinculado con Ellas Mucho Antes de Firmarse el Leasing que le Resulta Inoponible al Poseedor.

by Dra. Adela Prat on noviembre 26, 2013

CONTRATOS.  LEASING  INMOBILIARIO.  La  Cámara  Nacional  Civil  confirmó   la  Sentencia  que  rechazó  la  “demanda  de  desalojo”  iniciada  por  el  dador  del  contrato  de  leasing  de  un  campo  de  250  has  con  bienes  muebles  y  semovientes,  ubicado  en  una  localidad  de  la  Provincia  de  Tucumán,  alegando  el  incumplimiento  por  parte  del  tomador.

 

Las  partes  celebraron  el  contrato  de  leasing,  `sabiendo´ que  el  inmueble  se   encontraba  en  poder  de  un  tercero  vinculado  contractualmente  con  ellas.

 

Ausencia  de  Escritura  Pública  e  Inscripción  en  el  Registro.  INOPONIBILIDAD  del  CONTRATO  ante  TERCEROS.

 

Causa  penal  que  involucra  a  las  partes  que  no  ha  concluido.  Delitos  imputados  que  guardan  relación  con  los  hechos  de  la  causa.   Necesidad  de  evitar  sentencias  contradictorias.

 

 

Expte.  Nro  610.935  –  “P. C.  S.A.   c/  P. M. J.  y  Otros  s/ Desalojo”  –  CNCIV  –  SALA  E –  23/08/2013.

 

La  Sala  E   de  la  Cámara  Nacional   de  Apelaciones  en  lo  Civil  resolvió  `confirmar´  la  Sentencia  dictada  en  Primera  Instancia,  en  cuanto  `rechazó´  la  `demanda  de  desalojo´  iniciada  por  P. C.  S.A.”  contra  el  matrimonio  conformado  por  M. J. P.  y  A. C. B.,  peticionado  se  declare  rescindido  el  contrato  de  leasing  inmobiliario  celebrado  entre  las  partes,  alegando  la  falta  de  cumplimiento   de  los  demandados  en  el  pago  del  precio  pactado  y  de  los  impuestos,  tasas  y  contribuciones que  tenían  a  su  cargo  y   por   ello   reclamó  el  desalojo  y  restitución  del  inmueble,  un  campo  de  250  has,  ubicado  en  la  Provincia  de  Tucumán,  localidad  de  C.,  Partido  de  T.,   semovientes   y  demás  bienes  entregados.

 

Rechazan  la  demanda  de  desalojo  con  costas  a  la  actora.

 

 

El  tercero  poseedor  de  buena  fe  del  campo  cuyo   desalojo  se  pretende.

 

Los  demandados,  aunque  no  desconocen  la  autenticidad  del  contrato   de  leasing,  celebrado  por  instrumento  privado   y  admiten  haber  abonado  la  primer  cuota   y  un  pago   parcial  de  $  5.748,30  imputable  a  la  segunda,  al  no  haberse  celebrado  mediante  Escritura  Pública  como  lo  exige  el  artículo  8vo  de  la  Ley  25.248,  sostienen  que  carece  de  eficacia,  sumado  a  que  no  se  les  entregó  el  inmueble  y  los  bienes  muebles  ni   los  semovientes,  que  afirman  son  poseídos   desde  1997  por  “N.  S.A.”,  de  la  cual  uno  de  los  fundadores  es  el  Sr.  J. P. C.  que  fue  Presidente  de  la  Sociedad  actora.

 

Posteriormente  se  presentó  espontáneamente   “N.  S.A.”  quien  solicitó  que  se  admita  su  intervención  como  tercero  interesado.  Afirma  detentar  la  posesión  del  inmueble  de  buena  fe,  al  habérsele  entregado  como  aporte  irrevocable  a  los  fines  de  su  constitución,  lo  que  lo  convierte  en  legítimo  poseedor,  sin  obligación  de  restituirlo.

 

La   maniobra  fraudulenta.

 

Mediante  Acta  Compromiso  del  28/11/1997  certificada  en  forma  notarial  el  1/12/1997  (firmada   por  el  Presidente  de  la  Sociedad  actora,  el  Sr.  J.P.C.   y  la  Sociedad  “N.  S.A.”), el  primero  le  entrega  a  N.  S.A.”  la  posesión  del  inmueble  en  cuestión,  además  de  la  nuda  propiedad  y  el   usufructo,  lo  que  aconteció  con  anterioridad  a  la  pretendida  contratación  del  leasing.

 

Dicha  sociedad  “N.  S.A.”  fue  inicialmente  constituida  por  C. I.  S.A.”,  representada  por  su  Presidente  J. P. C.,  por  el  propio  J. P. C.  y  por  M. P. Y,  este  último  demandado  en  el  presente  juicio.  Y  aunque  del   informe  dominial  surge  como  propietaria  “P. C.  S.A.”  ( el  título   obra  en  fotocopia  a  fs  de   la  causa  seguida  por  los  demandados,  por  defraudación),  a  fs…  de  la  causa  penal  obra  glosado  un  Contrato  de  Arrendamiento  celebrado  el  6/08/2001  a  través  del  cual  A. C. B.   (demandado  en  el  presente  juicio)   “en  su  carácter  de  propietario”   arrienda  a  “N.  S.A.”  dicho  campo  por  10  años,  con  facultad  de  prórroga  por  igual  lapso  y  opción  de  compra.

 

Empero,  poco  tiempo  antes,  el  5/06/1997, “P.C.  S.A.”,  representada  por  J. P. C.  en  su  carácter  de  Presidente,  celebró  un  acuerdo  por  el  cual  se  comprometía  a  efectuar  la  cesión  de  las  250  has  que  conformaban  el  inmueble  sito  en  la  localidad  de  C.,  Prov  de  Tucumán,  a  “N.  S.A.”,  a  condición  de   que   se   apruebe  el  `Proyecto  de  Inversión  No  Industrial  con  Diferimientos  Impositivos´,  que  la  firma  adquirente  tramita  ante  la  Secretaría  de  Agricultura  y  Ganadería  de  la  Provincia  de  Tucumán.

 

Y  el  28/11/1997  M. J. P.  invocando  la  representación  de  “P. C.  S.A.”    asume  el  compromiso  irrevocable  de  aporte  de  capital  de  “N.  S.A.”   la  nuda  propiedad  y  usufructo  de  250  has  de  campo   ubicado  en  el  lugar  geográfico  señalado.  Se  trata  de  un  compromiso  de  aporte  por  la  suma  de    $100.000,  suma  por  la  cual  se  emitirán  100.000  acciones  ordinarias  nominativas  de  $ 1  cada  una,  al  momento  de  la  efectiva  transferencia  del  inmueble,  fecha  que  está  sujeta  a  la  aprobación  del  `Proyecto  de  Inversión  No  Industrial  con  Diferimientos  Impositivos´  que  la  firma  MOALAC  tramita  ante  la  Secretaría  de  Agricultura  de  la  Provincia  de   Tucumán.

 

La  sociedad  actora  sostiene  que  ese  poder  no  es  otro  que  el  Poder  Especial  que  en  nombre  y  representación  de  la  Sociedad   “P.C.  S.A.”,   se  le  otorgó  a  J. P. C.  el  1  de  abril  de  1996,  para  que  actúe  en  toda  gestión  que  con  relación  al  desenvolvimiento  de  la  fracción  de  campo  deben  llevarse  a  cabo  ante  las  Reparticiones  Públicas  y  Autoridades  Nacionales  y  Provinciales  y  especialmente  ante  la  ANSeS,  Ministerios  y  Municipalidades.

 

El  Contrato  de  Leasing  Inmobiliario  celebrado.

No  existe  discrepancia  entre  las  partes  acerca  de  que  el  28/09/2001,  se  celebró  un  Contrato  de  Leasing  entre  la  actora  en  este  proceso,  la  Empresa   “P. C.  S.A.”  representada  por  J. P. C. (actual  dueño  de  la  Empresa  N.  S.A.”)   y  los  cónyuges   M. J. P.  y   A. C. B.,  (demandados  en  este  juicio)  conforme  al  cual  el  dador  otorgaba  a  favor  del  tomador  (los  aquí  demandados )  el  uso  y  goce  del  inmueble,  un  campo  de  250  has,  de  propiedad  del   primero  sito  en  la   localidad de  C,  Departamento  T.  de  la  Provincia  de  Tucumán,  por  el  plazo  de  6  años,  contados  a  partir  de  su  celebración.

 

Los  tomadores  se  obligaron  a  abonar  U$S  314.00o,  que  incluye  capital,  pagaderos  en  cuotas  semestrales,  la  primera  de  las  cuales  se  abonó  en  ese  acto  y  las  siguientes  lo  serían  del  1  al  10  de  cada  semestre  por  la  suma  de  U$S  22.000.

 

Otra  cláusula.  Operado  el  vencimiento,  el  tomador  dará  por  finalizada  la  contratación  reintegrando  al  dador  el  bien  recibido,  tal  como  fue  entregado  o  adquirir  el  bien  abonando  a  tal  efecto  U$S  50.000.”

 

También  se  obligó  el  tomador,  al  pago  de  la  totalidad  de  los  impuestos,  tasas  y  contribuciones  Nacionales,  Provinciales  y  Municipales  y  demás  servicios,  comprometiéndose  a  presentar  al  dador  los  comprobantes  de los  servicios  con  los  vencimientos  detallados.

 

Por  la  cláusula  quinta  se  le  prohibió  al  tomador  ceder,  prestar,  sublocar  el  inmueble,  salvo  autorización  expresa  del  dador.

 

Por  la  cláusula  6ta.  el  tomador  se  obliga  a  dar  aviso  fehaciente  al  dador  dentro  de  las  48  horas,  de  todo  acto,  hecho,  propio  o  ajeno,  que  afecte  al  bien  o  que  pudiere  generar  responsabilidades  que  afecten  al  mismo.

 

Por  fin,  la  falta  de  pago  de  una  cuota  o  el  incumplimiento  de  cualquiera  de  las  obligaciones  asumidas  por  el  tomador,  lo  hará  incurrir  en  mora  automática,  sin  necesidad  de  interpelación   judicial  a  extrajudicial,  pudiendo  el  dador,  a  su  sola  opción  rescindir  el  contrato,  comunicando  fehacientemente  la  rescisión  al    tomador,  quien  deberá  reintegrar  el  bien  objeto  de  la  presente  dentro  de  las  48  horas  de  notificado,  con   los  bienes  muebles  que  constan  en  el  Anexo,  pactándose  una  multa  diaria  de  U$S  100,  hasta  el  reintegro  del  inmueble  a  total  satisfacción  del  dador.

 

Las  FIRMAS  de  las  partes  se  encuentran  certificadas  por  Escribano  Público,  quien  afirmó  que  eran  pertenecientes  a  las  partes  y  se  pusieron  en  su  presencia.

 

Carta  Documento.

Mediante  Carta  Documento  del  8/04/2002,  y  por  atribuir  incumplimiento  en  los  pagos,  la  actora  pretendió  resolver  el  contrato.  Su  contraparte  negó  los  incumplimientos  que  se  le  atribuían  e  intimó  al  dador  a  dar  cumplimiento  a  la  cláusula  primera  del  contrato  que  alude  a  la  entrega  del  inmueble   y   muebles,  bajo  apercibimiento  de  iniciar  las  acciones  de  cumplimiento  o  resolución  del  contrato.  Luego  de  nuevos  intercambios,  se  inició  la  presente  demanda.

 

Escritura Pública.  Art. 8  de  la  Ley  24.441.

El  Artículo  8vo,  primer  párrafo  de  la   Ley  24.441  dispone  El  leasing  debe  instrumentarse  en  Escritura  Pública  si  tiene  como  objeto  inmuebles,  buques  o  aeronaves.  En  los  demás  casos  puede  celebrarse  por  instrumento  público  o  privado.”

A  los  efectos  de  su  oponibilidad  frente  a  terceros,  el  contrato  debe  inscribirse  en  el  registro  que  corresponda   según  la  naturaleza  de  la  cosa  que  constituye  su  objeto.  Esa  inscripción,    apunta  a  la  oponibilidad  frente  a  terceros,  pero  las  partes  del  contrato  no  pueden  invocar  su  ausencia,  por  lo  que  el  contrato  surte  sus  efectos  desde  la  celebración  misma.

 

Conclusiones.

Los  Sres  Jueces  de  Cámara    Dres  J. C.  Dupuis,   F.M. Racimo   y  M. Calatayud  señalaron  que  “dado  lo  limitado  de  la  pretensión,  parece  claro  que  con   los  elementos  de   juicio  existentes  puede  concluirse  que  en  el  caso,  mal  podría  la  demandada  recibir  el  inmueble  que  a  esa  época  se  encontraba  en  poder  de  un  tercero  en  base  a  contratos  en  los  tuvieron  intervención  directa  las  partes  de  este  juicio.”

 

Acto  seguido,  los  camaristas   añadieron : Y  como  el  incumplimiento  de  la  formalidad  de  la  Escritura  Pública  y  posterior  inscripción  en  el  Registro  pertinente,  priva  de  efectos  frente  a  terceros,  en  principio,  y  dado  el  limitado  marco  de  discusión  del  presente  juicio,  cuadra  concluir  en  la  inoponibilidad  de  dicho  contrato  a  “N.  S.A.”,  máxime  cuando  el  inmueble  le  fuera  entregado  con  anterioridad  a  la  celebración  del  contrato  de  leasing  inmobiliario,  y  que  ninguna  de  las  partes   ignoraban  esa  situación,  toda  vez  que  tampoco  se  discutió  sobre  la  obligación  de  restituirlo  y  de  su  exigibilidad.” 

 

De  allí  que  la  Sala  compartió  la  solución  de  la  “a  quo”,  por  cuanto  con  los  elementos  de  prueba  reunidos  al  presente,  sumados  a  la  incorporación  de  un  tercero,  con  relación  al  cual  también  existe  una  vinculación  contractual  con  las  partes,  que  no  fue  sustanciada,  y  sin  perjuicio  de  las  acciones  que  las  partes  y  el  tercero  pudiesen  promover  por  la  vía  y  forma  que  estimen  pertinente,  es  que  se  propició  que  se  confirme  la  Sentencia  apelada.

 

Según  la  Sociedad  “N. S.A.”,  existió  una  maniobra  ardidosa  entre  las  partes  al  celebrar  el  contrato  de  leasing  como  al  iniciar  la  presente  demanda.

 

La  causa  penal  por  defraudación.

Continuando  con  la  argumentación,  los  Magistrados  que  integran  la  Sala  E  puntualizaron  :  Más  aún  cuando  la  causa  penal   por  defraudación  y  otros,  en  la  que  fueron  imputados  P.  y  B,  y  víctima  P.C  S.A.”  y  otros, no  se  encontraba  concluida  al  tiempo  de  la  remisión  de  la  misma   y  el  esclarecimiento  de  los  hechos  en  que  se  apoyan  algunos   de  los  delitos  allí  imputados  guardan  una  estrecha  vinculación  con  los  que  son  materia  de  debate  en  este  juicio,  lo  que  podría  llevar  a  sentencias  contradictorias,  con  el  consiguiente  escándalo  jurídico  que  implica.” ver  más  en  (1)  –

 

En  base  a  las  fundamentos  expuestos,  la  Sala  resolvió   confirmar  la  Sentencia  dictada  en  Primera  Instancia  que  no  hizo  lugar  al  desalojo, con  costas.

 

 

_________________________

(1)  Reza  la  sentencia  de  Cámara : “Parece  claro  que  el  planteo,  ante  lo  limitado  de  la  pretensión  esgrimida –  desalojo  del  inmueble  –  excede  el  trámite  de  estos  autos,  máxime  cuando    como  se  advierte    existen  complejas  y  entrecruzadas  relaciones  entre  las  partes  involucradas  en  este  juicio  y  N.,  sociedad  en  la  que  también  tuvieron  un  rol  relevante  no  sólo  el  actor,  sino  también  los  aquí  demandados,  muchos  de  los  cuales  son  materia  de  investigación  en  sede  penal  y  que  al  tiempo  de  la  remisión  de  las  fotocopias  certificadas  la  causa  insumía  más  de  1400  fojas.”

 

Más  aún,  si  se  repara  que  es  necesario  esclarecer  diversas  cuestiones,  puesto  que  por  un  lado  existen  manifestaciones  que  involucran  a  las  partes  y  que  resultan  contradictorios  con  su  actuar  anterior.  Obsérvese  que  al  pretender  notificar  la  demanda,  iniciada  el  11  de  marzo  de  2.003,  la  cédula  fue  recibida  por  quien  se  identificó  como  R. A. M.,  quien  informó  que  trabaja  para  el  Sr.  A. B.”  lo  que  tuvo  lugar  el  19/05/03,  cuando  dicha  parte  sostiene,  a  lo  largo  de  este  expediente  que  nunca  se  le  otorgó  la  tenencia  del  campo.  Ello  se  suma  al  contrato  de  arrendamiento  firmado  por  P.C.

 

Por  último,  se  lee  en  la  sentencia  que  “En  el  expediente  de  desalojo  por  extinción  de   la  relación  laboral  que  iniciara  “N. S.A.”  contra  M.,  este  último  afirma  que  se  desempeña  desde  el  04/07/1977  para  la  firma  “P.C.  S.A.”,  no  obstante  lo  cual  recibió  una  CD  por  la  cual  N.  S.A.”  lo  despide.  El  Sr.  J. P.C. allí  presente  sostuvo  que  “jamás  pensó  en  despedirlo”  para  agregar  que  el  campo  fue  alquilado  a  los  Sres  M. P.  y  A.P.,  que  son  los  dueños  de  “N.  SA”  por  lo  que  ratificó  la  continuidad  en  el  trabajo  del  citado  M.  y  ello   llevó  a  que  se  desestime  dicha demanda.

 

Leave a Comment

Previous post:

Next post: