En una Compraventa Inmobiliaria en un Fideicomiso de unidades a construír habiéndose pagado el 100% del precio en el año 2.006 y frente a la negativa de otorgar las Escrituras de Adjudicación al finalizar la construcción en el año 2009, condenan a la Empresa a escriturar y pagar la cláusula penal convenida a favor de los compradores. La demandada pretendía que aporten más dinero debido a la escasamente mayor cantidad de metros cuadrados construídos.

by Dra. Adela Prat on abril 5, 2013

SUMARIO .  COMPRAVENTA  INMOBILIARIA  .  Fideicomiso  .  Unidades  funcionales  a  construir Boleto  de  compraventa  que  indica  la  superficie  aproximada  de  los  departamentos  .  Pago  total  del  precio  por  parte  de  los  compradores  .  PRETENSIÓN  DE  LA  PARTE  VENDEDORA  DE  PERCIBIR  NUEVOS  APORTES  EN  DINERO ,  POR  LA  MAYOR  CANTIDAD  DE  METROS  CUADRADOS  EFECTIVAMENTE  CONSTRUIDOS  .  RECHAZO  de  tal  pretensión  .  Variación  que  no  supera  ampliamente  los  metros  cuadrados  previstos  .  Boleto  en  el  que  se  estableció  un  precio  fijo  e  invariable  .  OBLIGACIÓN  DE  OTORGAR  LAS  RESPECTIVAS  ESCRITURAS  PÚBLICAS  .  Procedencia  de  la  CLÁUSULA  PENAL  prevista  en  el  boleto  .  Recomiendo  LEER  ” COROLARIO “.

 

 

 

Autos  caratulados :  ”  García  Gerardo  Andrés  y  Otro  c/  Fiduciaria  Buenos  Aires  S.A.  s/  escrituración  ”  -  CNCIV  -  SALA  B  -  03/12/2012.-  Publicado  en  el  día  de  la  fecha  ,  05/04/2013 .-

 

 

 

La  Sala  B  de  la  Cámara  Nacional  de  Apelaciones  en  lo  Civil  -  integrada  por  los  Sres.  Jueces  Dres.  Mauricio  Luis  Mizrahi  ,  Claudio  Ramos  Feijoo  y  Omar  Luis  Díaz  Solimine  -  RESUELVE :  CONFIRMAR  la  Sentencia  apelada  en  todo  lo  que  ha  sido  materia  de  agravio .  Las  COSTAS   de  Alzada   se   aplicarán   de   igual  modo  que  en  primera  instancia  :  a  la  demandada  vencida  .

 

 

I.  La  Sentencia  de  Primera  Instancia  que  fuera  confirmada  por  la  Excma  Cámara .

 

 

La  sentencia  de  primera  instancia  resolvió  HACER  LUGAR  A  LA  DEMANDA  promovida  por  Gerardo  Andrés  García  y  Alicia  Paola  García  y  ,  en  consecuencia  ,  condenó  a   Fiduciaria  Buenos  Aires  S.A.    a  escriturar  a  los  nombrados  las  unidades  funcionales  números  64  y  65  ,  respectivamente  ,  del  inmueble  sito  en  la  Calle  ……  Nº  ….,  de  la  Capital  Federal .  El  fallo  ,  además  ,  condenó  a  la  citada  emplazada  a  pagar  la  suma  que  surja  de  la  aplicación  de  la  cláusula  penal  prevista  en  la  cláusula  novena  de  los  Boletos  de  Compraventa  obrantes  en  las  actuaciones .  Las  costas  del  proceso  se  impusieron -  como  hemos  adelantado  ” supra  -  a  la  demandada  vencida  .

 

 

II.  Antecedentes  del  caso .

 

Al  demandar ,  los  actores  manifestaron  que  suscribieron  con  la  demandada  -  el  27  de  abril  de  2.006  -  sendos  Boletos  de  Compraventa  y  ,  juntamente  con  ellos  ,  un  Contrato  de  Fideicomiso  Versailles  Plaza.  El  objetivo  fue  la  adquisición  de  dos (2)  unidades  funcionales  a  construír .  Narran  que  ,  a  pesar  de  haberse  previsto  el  pago  del  precio  en  cuotas  mensuales ,  a  requerimiento  de  la  emplazada  -  y  para  facilitar  la  financiación  de  la  construcción  -  el  27  de  junio  del  mismo  año  cancelaron  totalmente  las  sumas  previstas  en  los  contratos  que  vincularon  a  las  partes  .

 

 

Continúan  diciendo  los  pretensores  que ,  finalizada  la  construcción  del  edificio  el  1º  de  septiembre  de  2009  ,  no  pudieron  obtener  que  se  les  escrituraran  las  unidades  adquiridas  ;  y  ello  porque  la  demandada  adujo  -  sin  que  les  asista  derecho  alguno  -  que  debían  realizar  nuevos  aportes  de  dinero  en  razón  de  que  los  departamentos  en  cuestión  tenían  más  metros  cuadrados  que  los  originalmente  convenidos  .  (1)

 

 

 

III.  La  Sala  analiza  e  interpreta  el  Contrato  de  Fideicomiso  y  el  Boleto  de  Compraventa .

 

Por  el  Contrato  de  Fideicomiso ,  los  actores  -  a  quienes  se  los  denomina  ” fiduciantes  clase  B”   se  comprometen  a  aportar    lo  necesario  para  sufragar  el  costo  y  gastos  de  construcción  de  la  obra    (artículo  segundo  ) ;  criterio  que  se  reitera  en  el  artículo  noveno ,  donde  se  dice  que    el  fiduciante  clase  “B”  se  obliga  a  realizar  los  aportes  necesarios  para  la  construcción  de  una  unidad  funcional “.  A  su  vez ,  el  artículo  décimo  segundo  reza  que  la  sociedad  fiduciaria  ”  “determinará  el  valor  de  los  aportes  respectivos  de  dichas  unidades  y  de  su  forma  de  pago   .

 

 

Al  respecto ,  los  Sres.  Jueces  de  Cámara  advirtieron  que    de  lo  transcripto  ,  en  el  contrato  de  fideicomiso  no  se  señalan  los  montos  que  tenían  que  abonar  los  actores  para  la  construcción  de  las  unidades  funcionales   que  adquirían  y  sí  está  claro   que  era  la  sociedad  fiduciaria  quien  “determinaba “  el  valor  y  forma  de  pago  de  esos  aportes .  Y  bien  ,  ese  valor  de  los  aportes ,  y  la  manera  que  se  iban  a  solventar ,  aparecen  plasmados  precisamente  en  los  boletos  de  compraventa  pues  es  en  esos  boletos  donde  la   sociedad  fiduciaria  fija  con  nitidez  y  precisión  los  montos  a  abonar . “

 

 

Para  decirlo  de  otro  modo ,  los  camaristas  destacaron  que    el  Contrato  de  Fideicomiso  nos  remite  al  Boleto  de  Compraventa ;  porque  es  en  éste ,  y  no  en  aquél ,  donde  se  precisan   las  cantidades  y  modalidades  de  pago ,  motivo  por  el  cual  resulta  inentendible  la  versión  de  la  quejosa  acerca  de  la  naturaleza  de  los  Acuerdos  firmados (  cuando  dice :  uno    principal”  - refiriéndose  al  Contrato  de  Fideicomiso - ;  el  otro ,  “ accesorio ”  refiriéndose  a sendos  Boletos  de Compraventa  ) ,  ya  que  el  solo  contrato  de  fideicomiso  ,  con  las  constancias  arrimadas  a  la  causa ,  no  conduce  a  nada  para  resolver  la  cuestión ;  sencillamente  -  reiteran  -  porque  no  existe  en  él  determinación  de  cantidades  dinerarias ;  o  sea ,  no  se  sabe  cuáles  con    el  costo  y  gastos  que  se  señalan  en  el  artículo  segundo  de  ese  documento . En  todo  caso ,  lo  que  se  podría  decir   es  que  el  Boleto  de  Compraventa  es  una  suerte  de    “puesta  en  práctica  “  o ,  si  se  quiere  ,  vendría  a  concretar  en  ” números “  lo  que  genéricamente  se  establece  en  el  Contrato  de  Fideicomiso  ;  más  allá  de  la  diferente  naturaleza  de  uno  y  otro  contrato .

 

 

En  resumidas  cuentas  ,  la  Sala  concluyó  que    de  lo  que  corresponde  ocuparse  es  de  los  Boletos  de  Compraventa  ;  ya  que ,  a  ningún  “puerto”  se  podría  arribar  con  la  sola  constancia  del  Contrato  de  Fideicomiso . ” (1)

 

 

IV.  La  cuestión  de  la  alegada  variación  en  más   en  los  metros  cuadrados  construídos .

 

Respecto  de  esta  relevante  cuestión  ,  los  Sres.  Jueces  de  Cámara  manifestaron  que    en  autos  no  se  ha  acreditado ,  y  ni  siquiera  invocado ,  que  la  variación  en  los  metros  cuadrados  construídos  se  deba  ,  por  ejemplo ,  a  un  requerimiento  de  los  compradores ;  por  lo  tanto  ,  a  falta  de  otros  elementos  que  digan  lo  contrario ,  hay  que  presumir  que  el  aumento  de  los  metros  cuadrados  de  las  unidades  de  los  actores  se  debe  exclusivamente  a  cuestiones  de  orden  técnico  ;  como  precisamente  dice  la  cláusula  DÉCIMA  ;  variaciones  que  ,  como  vimos  ,  no  produce  cambios  en  los  precios  pactados  

 

 

Sentado  lo  anterior  ,  los  Magistrados  que  componen  la  Sala  B  añadieron   Desde  luego  que  podría  presentarse  alguna  dubitación  si  los  metros  efectivamente  construídos  superaran  holgadamente  los  metros  cuadrados  originalmente  previstos ;  en  cuyo  caso  se  podría  pensar  de  que  tal  vez  acontecía  en  el  caso  una  falta  total  de  equivalencia  en  las  prestaciones ,  al  estar  alterado  severamente  el  sinalagma  contractual  ,  situación  que  está  lejos  de  acontecer  en  la  especie .”

 

 

 Repárese  que  la  unidad  del  co-actor  Gerardo  García  ,  estando  establecida  la  construcción  aproximada  de  56  m2 ,  ellos  terminaron  siendo  64,23  m2 ;  lo  que  importa  una  diferencia  menor  al  quince  por  ciento  (15% )  ;  y  ,  en  cuanto  a  la  co-actora  Alicia  García ,  la  diferencia  es  todavía  mucho  menor ,  pues  de  los  61 m2  estimados  se  pasa  a  la  cantidad  de  64,45  m2 ;  o  sea  algo  más  del  cinco  por  ciento  ( 5% )  superior,  por   lo  que  se  pagó  por  una    superficie  aproximada ”  - cláusula PRIMERA de los boletos -  ,  y  no  por  una  superficie  exacta  ;  de  manera  que  lo  pactado  fue  que  el  precio  era  el  mismo  si  las  cantidades  efectivamente  construídas  fueran  mayores  o  menores  a  los  metros  cuadrados  que ,  al  solo  título   orientativo,  se  indicaron  en  los  respectivos  Boletos  ”  -  afirmó  la  Sala  - .

 

 

 

V.  No  se  acreditó  en  las  actuaciones ,  ni  por  asomo ,  que mediara  un eventual  reconocimiento verbal  de  los  compradores a pagar  más  dinero .

 

 

En  un  notable  esfuerzo  de  interpretación ,  los  camaristas  aclararon  que no  se  descartó  la  posibilidad  de  que  ,  en  la  realidad  y  dado  el  vínculo  estrecho  que  unía  a  las  partes ,  lo  hablado  entre  ellos  pudo  tal  vez  ser  otra  cosa ;  como  por  ejemplo ,  que  mediara  un  eventual  reconocimiento  verbal  de  los  compradores  para  el  caso  que  los  metros  cuadrados  construídos  superaran  a  los  previstos ;  pero  este  dato  crucial   no  surge  ni por  asomo  de  las  constancias  de  autos ;  tal  como  se  ha  precisado  

 

 

 Bien  se  ha  dicho  que  quien  omite  probar ,  no  obstante  la  regla  que  pone  tal  actividad  a  su  cargo ,  se  expone  al  riesgo  de  no  formar  la  convicción  del  Juez  sobre  la  existencia  de  los  hechos  de  que  se  trate  y ,  consiguientemente , a  la  perspectiva  de  una  sentencia  desfavorable  dado  que  la  actividad  probatoria  constituye ,  como  toda  carga  procesal ,  un  imperativo  del  propio  interés   (Palacio , Lino ,  “ Manual  de  Derecho  Procesal  Civil “  ,  Abeledo  Perrot  ,  2004  ,  pág.  399 )  y  esto  es  lo  que  acontece  en  los  presentes actuados ,  pues  el  demandado  ha  consentido  la  decisión  judicial  que  dispone  resolver  el  juicio  como  de    “puro  derecho ” -  afirmó  la  Sala - .

 

 

 

VI.  El  demandado  consintió  la  decisión  judicial  que  dispuso  resolver  el  juicio  como  de    “puro  derecho “

 

Partiendo  de  el  hecho  de  tal  consentimiento ,  los  Camaristas  puntualizaron  que  ”  la  demandada  y  su  dirección  letrada  no  podían  ignorar  que  los  documentos  que  suscribieron  con  los  accionantes  no  los  favorecían  para  defender  sus  planteos ;  de  manera  que ,  de  insistirse  en  el  sentido  de  que  lo  acordado  fue  diferente ,  tenían  que  haber  acudido  a  todos  los  medios  probatorios  posibles  para  demostrar  su  articulación ;  lo  que  evidentemente  no  han  hecho . “

 

 

 

VII.  “Fiduciaria  Buenos  Aires  S.A.”  debe  otorgar  las  Escrituras  Públicas  y  pagar  la  cláusula  penal  prevista  en  los  Boletos.

 

 

Finalmente,  los  Dres Mizrahi , Feijoo  y  Díaz  Solime  acuerdan    confirmar  lo  que  ordena  el  judicante ,  es decir  ,  que  la  demandada   proceda  a  ”  escriturar”  a  favor  de  los  actores  las  unidades  respectivas  y  aunque  la  empresa  haya  sostenido  que  esa  obligación  es  de    imposible  cumplimiento “,  debido  a  que  no  está  en  condiciones  de  otorgar    escrituras  traslativas  de  dominio  ,  como  si  fuera  una  compraventa ,  sino  sólo    escrituras  de  adjudicación “,  debe  repararse  en  que  el   judicante  no  obliga  específicamente  a  realizar   ” una  escritura  traslativa  de  dominio  propia  de  la  compraventa “.  De  manera  que  la  empresa  vendedora  ha  de  cumplir  con  la  orden  judicial   “otorgando  la  escritura  de  adjudicación  a  favor  del  comprador “  tal  como  lo  expresa  la  cláusula  QUINTA  de  los  Boletos  y  los  artículos  sexto  y  décimo  del  Contrato  de  Fideicomiso. “

 

 

Por  último ,  el  judicante  condenó  también  a  la  emplazada  al  pago  de  la  cláusula  penal  prevista  en  los  Boletos  de   autos  ( aclaro  que  no  fue  publicada  tal  cláusula,  la  NOVENA   y  el  único  argumento  que  sostiene  la  apelante  para  oponerse  a  esta   decisión  es  que  no  pueden  correr  intereses    de  una  obligación  de  imposible  cumplimiento “.  La  Sala  estima  que  esta  defensa,  carece  de  todo andamiaje   ya  que ,  conforme  a  lo  ya  especificado ,  la demandada  debe  hallarse  en  condiciones  de  otorgar  las  correspondientes  escrituras  públicas  de  adjudicación  a  favor  de  los  actores.

 

 

Referencias

 

(1) *  La  queja  de  la  empresa .    La  condenada  se  queja  porque  dice  que  el  juez  de  grado  no  ha  tenido  en  cuenta  que  se  firmaron  dos  tipos  de  instrumentos :  uno  ,  la  adhesión  al fideicomiso ,  que  es  el  contrato  principal ;  el  otro ,  el  boleto  de  compraventa ,  que  es  un  contrato  accesorio .  Asimismo  señala  que  han  sido  mal  interpretados  los  recibos  de  pago  glosados  a  la  causa ;  pues  lo  cancelado  por  los  actores  ha  sido  únicamente  los  metros  cuadrados  previstos  en  los  boletos  de  compraventa,  pero  no  aquellos  metros  cuadrados  que  se  construyeron  en exceso .  Vale  decir ,  que  lo  que  se  abonó  es  por  los  m2   ” aproximados  pactados “  ,  que  son  diferentes   a  los  realmente  construidos .  Al  respecto  argumentan  que  jamás  se  podía  haber  cancelado  una  superficie  que  era  desconocida ;  por  lo  que  -  de  confirmarse  la  sentencia - (que  es lo  que ocurrió )  se generaría  un  ilegítimo  enriquecimiento  sin  causa a favor  de  los  actores . “ ( del texto  de  la  Sentencia  de  Cámara ).

 

 

* Las cláusulas  de  sendos  Boletos  de Compraventa .    A  tenor  de  la  cláusula  PRIMERA    de  los  Boletos  de  Compraventa ,  lo  que  se  adquiere  es  una  unidad  funcional  con  una  ”  superficie  aproximada ” ;  o  sea  que  no  se  compra  una  definida  y  concreta  cantidad  de  metros  cuadrados ,  sino  una ” aproximación ” .

 

 

En  lo  referente  al  precio ,  es  la  cláusula   SEGUNDA  de  los  Boletos  la  que  se ocupa  de  él .  Y  allí  se  señala  que  la  venta  ”  se  realiza  por  el  precio  total  y  convenido”  de  la  cifra  que  se  indica.  ¿  Y  qué  se  vende  por  el  mencionado    precio  total  y  convenido ” ?. La  respuesta ,  sin  ninguna   dubitación,  es  que  lo  que  se  vende  es  una  ”  superficie  aproximada ”  de m2  .  Es  decir  que  el  precio  acordado  no  es ,  entonces ,  por  61 m2  ó  56 m2 ,  sino  por  una  ” superficie  aproximada”  de esos metros ; vale  decir  que  el  precio  pactado  es  fijo  e  invariable  ya  sea  que  resulten  más  o  menos  metros  .

 

 

Por  último  y  aunque  de  las  dos  primeras  cláusulas  de  los  Boletos  el  tema  no  ofrece  duda ,  la  cláusula  DÉCIMA  ratifica  la  única  interpretación  posible  a  realizar  que  es  la  siguiente :  “  a  falta  de  otros  elementos  que  digan  lo  contrario ,  hay  que  presumir  que  el  aumento  en  los  metros  cuadrados  de  las  unidades  de  los  actores  se  debe exclusivamente  a  cuestiones  de  orden  técnico ;  como  precisamente  dice  la cláusula  DÉCIMA  ;  variaciones  que  ,  como  vimos  ,  no  produce  cambios  en  los  precios  pactados “. EL  PRECIO ES  EL  MISMO  si  las  cantidades  efectivamente  construídas  FUERAN  MAYORES  O  MENORES  a los  metros  cuadrados  que ,  al  solo  título  orientativo ,  se  indicaron  en  los  respectivos  Boletos .

 

 

 

COROLARIO . En  el  presente  caso  sucede  que  Gerardo  y  Alicia  García  suscribieron  sendos  Boletos  de Compraventa y ambos  suscribieron un Contrato de Fideicomiso  con fecha 27/04/2006, con  la  Empresa    “Fiduciaria  Buenos  Aires  S.A. ”  con  el  objeto  de  adquirir  dos  unidades  funciones  ”  a  construír  “.  A  pesar  de  que  se previó  el  pago  en  cuotas  mensuales,  a  requerimiento de la  demandada  ” para facilitar  la  financiación  de  la  construcción ”  ,  Gerardo y  Alicia  García  pagaron  el  100%  del  precio  convenido  en  sendos  Boletos  de  Compraventa ,  el 27/06/2006.

 

Finalizada la construcción  del edificio  con  fecha 1º/09/2.009 , los  García  no  pudieron obtener  las Escrituras Públicas  por  las  dos (2) unidades funcionales  adquiridas  porque  la  demandada  adujo  que  ellos  debían  aportar  más  dinero  en  razón  de  que  los  departamentos  tenían  más metros  que  los  originalmente  convenidos. CONCRETAMENTE, el departamento  de  Gerardo  García tenía una diferencia en más de m2 del 15%  y  el  departamento  de Silvia  tenía  una   diferencia  en  más  del  5%. ESTOS  PORCENTAJES  no  suponen  para los  Jueces  una  falta  total  de  equivalencia  de  las  prestaciones,  porque  según la cláusula PRIMERA del  Boleto  de  Compraventa  se pagó  por  una  ”  superficie  aproximada” , nunca  por  una superficie concreta y determinada .

 

Los  magistrados  se  tuvieron  que  manejar  con  el  Boleto  de Compraventa porque  el Contrato  de Fideicomiso  no aportó  nada para  resolver  la cuestión, no fijaba costos ni  precios de venta. Solamente  disponía que ”  la  sociedad  fiduciaria fija  los  montos  a abonar, los valores y  forma de pago.  Todo  esto último  constaba en el  Boleto .  En  consecuencia  se  atienen   al  texto  del  Boleto  de  Compraventa.

 

La  empresa  consintió  la  decisión  judicial  que declaraba la causa  como de ”  puro  derecho ”  a pesar   de  que  no   ignoraban  que  los   documentos  no  ayudaban  a  su  postura. Debieron acudir  a  todos  los  medios  probatorios  posibles  para defender su  postura y sin  embargo  no  lo  han  hecho.   La  demandada  no  acerca ni  una  sola  prueba  que  acredite  que  los  compradores  hayan  reconocido  verbalmente  al  vendedor  pagar  más  dinero.

 

La  Sentencia presume  que  la diferencia en metros cuadrados  se   debe a  cuestiones  de orden  técnico  que  por  la  cláusula DECIMA  del  Boleto  no  origina  cambios  en  los  precios  pactados.  El  boleto  habla  de  un  precio  ”  fijo  e  inamovible ”  para  comprar  ”  una  cantidad  aproximada de metros cuadrados ”  a  la  señalada –  a  título  orientativo –  en  el  Boleto.  EL  PRECIO  ES  EL  MISMO  si  las  cantidades  de  metros  cuadrados  resultaran   MAYORES  O  MENORES   a los  estimados  en  el  Boleto .

 

CONDENAN  a  la  demanda  a  otorgar  las Escrituras  Públicas  de Adjudicación  y  a pagar  la  cláusula  penal  prevista en la cláusula NOVENA del Boleto ( no fue  publicada )  por  no  cumplir  con la  escrituración  con la  excusa  de que los  compradores tenían  que  aportar más  dinero , a pesar de  haber  cobrado  el 100%  del precio en el año 2.006  y  terminado  el  edificio en el  año 2.009.  OBSERVAR  que  la  Sentencia es  de  diciembre  del  año 2.012, más  de 6  años  después  de haber  pagado  el  precio  total  de  la unidad  a  construir  ,  terminada en el  año 2.009.  La  sentencia , en  mi  opinión, es justa. Las costas  de todo  el  proceso fueron  impuestas  a  la  demandada.

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