Se ordena el cumplimiento del Contrato de Compraventa de Inmueble al vendedor que lo había resuelto y se lo exime de la pena convenida. Razones.

by Dra. Adela Prat on noviembre 5, 2012

Antecedentes del caso

 

Los compradores por Boleto de Compraventa de una Unidad Funcional del Inmueble ubicado en la localidad de Maquinista Savio, partido de Escobar, Pcia de Buenos Aires, entregaron en ese momento - 1º de marzo de 2.007- la suma de  U$S 12.000, restando U$S 25.000 que se pagaría junto con la Escrituración.

 

Relataron los compradores que con fecha 8/04/2007 ,entregaron al Escribano la documentación que se requería para la escrituración, RESTANDO LA CÉDULA CATASTRAL, cuya tramitación se encontraba en cabeza del VENDEDOR: Sr. J.P. B.

 

El Escribano INTIMÓ al vendedor, a lo que respondió que la cédula catastral se encontraba en trámite de registración y que la fecha estimativa de entrega era el 13 de julio de 2.007, día en el cual entregó por fax la constancia de la mentada cédula.

 

El Escribano – agregaron los compradores – pudo iniciar nuevamente los trámites para proceder a escriturar, manifestando que la fecha de la Escrituración sería del 27 al 31 de agosto de 2.007. No obstante, días antes de escriturar, el emplazado les envió una CD resolviendo el contrato ante su incumplimiento.

 

Frente a lo expuesto,  los compradores pidieron el Cumplimiento del Contrato , más Daños y Perjuicios.

 

 

Se trata del Expte. nº 95.218/07 – ” M. F. E. y Otro c/ B. J. P. s/ cumplimiento de contrato ” – CNCIV – SALA L - 18/09/2012.- Publicado por elDial.com – AA7A84 el 05/11/2.012.

 

 

La Sentencia de Primera Instancia

 

Los Sres Jueces Dres José Luis Galmarini y Víctor Fernando Liberman que componen la Sala L , relataron que frente a la demanda deducida por los compradores, la Magistrada de la anterior instancia “admitió la acción y ordenó a J. P. B. a que otorgue la transferencia de dominio del inmueble y la posesión a favor de los actores dentro del plazo de veinte (20) días de notificada la sentencia, bajo apercibimiento de ejecución y los actores deberán pagar el saldo. Asimismo dispuso la Sra Juez. que el demandado deberá pagar la pena establecida en la cláusula octava del Boleto de Compraventa, de U$S 50 diarios, con más sus intereses que los estableció a la TASA ACTIVA desde la fecha de notificación de la demanda hasta el efectivo pago”.

 

 

 Contra dicho pronunciamiento apela el demandado, objetando que no se hubiera tenido en cuenta que él había resulto el contrato con fundamento en que desde el 13/07/2007 en que el Escribano recibió la Cédula Catastral hasta el 23/08/2007 que envió la CD, no había establecido la fecha en que se otorgaría la escritura. Así, manifiesta que ha de valorarse la responsabilidad del Escribano y no la de él.

 

 

Testigo. Declaró Á. C. H. quién comercializó la venta del lote de terreno en cuestión mediante inmobiliaria. Dijo la testigo ” que sabía que la demora estaba ocasionada por una cédula catastral que había solicitado el Agrimensor, pero que en esa época era de público conocimiento que había paros en el Registro de Catastro”. Agregó  ” que el vendedor le encargó la Agrimensura ” ni bien se firmó el boleto, creo que fueron los primeros días de marzo”.  En efecto, ” reconoció el recibo del cual surge que el 1º de marzo de 2007 recibió por parte de B., la suma de $ 420 en concepto de pago del estado parcelario “.

 

 

Cláusula comisoria tácita y expresa. Los Sres. Jueces de Cámara señalaron que ” los presupuestos comunes a la cláusula comisoria tácita y a la expresa ( arts. 1.203 y 1.204 del Código Civil ) se refieren al incumplimiento y a la mora de la parte contra quien se ejercita el pacto comisorio, y la falta de culpa de aquél que lo esgrime (1)

 

 

 No es procedente resolver el contrato por incumplimiento de los compradores

 

Los Sres Camaristas señalaron que  ” no es procedente la resolución del contrato que el demandado pretende por el supuesto incumplimiento de los compradores, pues no existen dudas  de que los actores cumplieron con sus obligaciones y la determinación de la fecha de la escritura se encontraba a cargo del Escribano” tras lo cual añadieron ” ninguna de las partes intimó a ese profesional a que estableciera la fecha, aún cuando resultara prematuro, pues tampoco resulta excesivo el lapso corriente desde el 13/07/2007 hasta el 23/08/2007, para cumplir con los requisitos previos al acto escriturario. Lo correcto era requerir al Escribano que fijara la fecha y no dar por resuelto el contrato”.

 

 

 Tampoco es le vendedor el responsable del incumplimiento contractual

 

Sentado lo anterior, los Sres Jueces de Cámara recordaron que ” la Magistrada  de grado entendió que la responsabilidad por el incumplimiento contractual es del demandado, por no poner a disposición la documentación necesaria; mas esta Sala no  comparte tal decisión, pues aún cuando la llamada cédula catastralo más bien las constancias de estado parcelario – se hubiera obtenido tardíamente, pues el plazo para escriturar era de 60 días ( según cláusula cuarta ) esa demora no es achacable al vendedor, pues él encomendó su tramitación el mismo día en que se firmó el boleto de compraventa y la tardanza se debió a un hecho ajeno a las partes, esto es, el paro del Registro de Catastro “.

 

 

 No se encuentra en mora el vendedor y no es viable la pena a su cargo de U$S 50 díarios.

 

 

“Por ello juzgo que no existió culpa por parte del vendedor y por ende no se encuentra en mora y no existió tal incumplimiento que torne viable la aplicación de la pena pactada”( del voto del Juez preopinante, Dr. Galmarini al que adhiere el Dr. Liberman).

 

 

En definitiva, los Sres Camaristas puntualizaron que “las contingencias ocurridas impidieron a las partes cumplir con la escrituración en el tiempo estipulado en el contrato, no obstante la demora en la obtención de la constancia del estado parcelario, la que no fue imputable al vendedor, motivo por el cual, no se justifica la aplicación de la pena pactada en la cláusula octava” tras lo cual añadieron que ” la falta de determinación por el escribano de fecha para escriturar, tampoco habilita a resolver el contrato, como erróneamente pretendía el demandado ”

 

 

Corolario. El Tribunal de Alzada decide revocar la sentencia de grado en cuanto ordena que el demandado pague la pena estipulada en la cláusula octava del contrato, con más los intereses establecidos; y confirmar en todo lo demás que se decidió y fue materia de agravios: es decir otorgar la posesión  y la transferencia del dominio a los compradores  y éstos pagar el saldo de precio;costas de la Alzada se imponen por su orden atento los vencimientos parciales y particularidades del caso ( art. 71 del Código Procesal )

 

 

Referencia

 

(1) El incumplimiento que da lugar a la facultad resolutoria debe ser imputable a la otra parte, y no tratarse de un mero incumplimiento de orden material. La mayoría de la doctrina exige la culpa del deudor como un requisito inexcusable para la procedencia del pacto comisorio. En los casos en que existe una causal de justificación admitida por la ley, no se podrá ejercer la pretensión de resolver.

 

Para que la mora se produzca es necesario urgir al Escribano para que señale la fecha del acto, a fin de que cite a las partes.

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