Quiebra. No prospera una tercería de mejor derecho esgrimida por la adquirente por boleto de compraventa, con posesión posterior al día en que se registró la hipoteca.No obstante resuelven que es acreedora por escrituración ( buena fe y pago del 25% del precio).

by Dra. Adela Prat on febrero 7, 2012

En la quiebra de la empresa ” Goamko S.R.L., deduce una tercería de mejor derecho Doña Liliana Morales, adquirente por Boleto de Compraventa de la Unidad Funcional Nº 38 del edificio ” Triunvirato I ” de la localidad bonaerense de San Justo, Partido de La Matanza.

 

El mejor derecho es reconocido al acreedor hipotecario del inmueble en cuestión quien constituyó y registró la hipoteca con anterioridad al día que la compradora tomara efectiva posesión de mismo, porque prevalece la publicidad anterior en el tiempo: en este caso prevalece la publicidad registral frente a la publicidad posesoria.-

 

Ahora bien, lo cierto es que la incidentista al haber adquirido por Boleto de Compraventa el bien asiento del privilegio hipotecario y ser poseedora del inmueble, resulta ser acreedora por escrituración, exigible en función de encontrarse comprobados, de manera incuestionada, los recaudos de la Ley Concursos y Quiebras: 146, 2do párrafo: buena fe y pago del 25% del precio, observándose entre otros elementos, el boleto de compraventa, el acta de posesión, los recibos de pago, los comprobantes de pago de los distintos servicios del inmueble y el testimonio de dos vecinos del edificio.

 

 

Hasta aquí, el “meollo” del fallo dictado en los Autos caratulados : “GOAMKO S.R.L. s/ QUIEBRA s/ INCIDENTE ( DE MEJOR DERECHO POR MORALES LILIANA) (Reg. 12.188/10)- CNCOM – SALA E- 31/10/2.011, publicado en el día de la fecha, 07/02/2.012.

 

 

La Sala E de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, integrada por los Sres Jueces Dres. Miguel F. Bargalló y Ángel O. Sala resolvieron admitir parcialmente el recurso deducido por la incidentista y en consecuencia, modificar la resolución apelada con los alcances señalados. En otros términos, La Sentencia de Primera Instancia desestimó la pretensión de mejor derecho que esgrimió Doña Liliana Morales – incidentista- sobre la unidad funcional Nº 38 del edificio ” Triunvirato I ” de la localidad bonaerense de San Justo, Partido de La Matanza.

 

La Cámara modifica esa sentencia con el siguiente alcance: reconoce el mejor derecho al acreedor hipotecario del inmueble por las razones expuestas con anterioridad a la presentación del fallo, pero reconoce el derecho de la incidentista, adquirente por boleto de compraventa, poseedora de buena fe y con el 25% del precio pagado, el derecho a la escrituración del bien (Artículo 146, 2do párrafo de la Ley de Concursos y Quiebras)(*)

 

 

Por qué no tiene el mejor derecho la adquirente por boleto

Los Sres Jueces de Cámara puntualizaron que ” La apelante no pone en tela de juicio el argumento central del fallo de grado, a saber: que en este caso puntual, la compradora tomó efectiva posesión del inmueble  con posterioridad al día en que se constituyó y registró la hipoteca” tras lo cual añadieron: ” este extremo, contrariamente a lo sostenido en el memorial de agravios, lo sustrae de la doctrina sentada por esta Sala en el precedente “Goamko S.R.L. s/ Concurso Preventivo s/ incidente de mejor derecho por Méndez, Adolfo G. y otro”, del 31.10.06 “.

 

“Allí se decidió que el derecho del adquirente por boleto – aunque personal – debía prevalecer frente a los acreedores hipotecarios posteriores – titulares de un derecho real-, en tanto el primero contaba con publicidad posesoria anterior que podía válidamente oponer a estos últimos”.

 

Como pueden advertir los lectores, la situación de Don Adolfo G. Méndez era bien distinta a la de nuestra incidentista.

 

Los Magistrados relatan que en la tercería traída a colación- la esgrimida por el Sr Méndez -” se valoró que en el Derecho Positivo vigente, conserva toda su trascedencia la publicidad posesoria y que ésta existía cuando a través de ella los terceros interesados hayan conocido o podido conocer la realidad extrarregistral. Así, ante una colisión entre la publicidad posesoria y la registral, deberá primar la precedente en el tiempo”.

 

Acto seguido, los Sres Jueces de Cámara puntualizaron : ” Sin embargo, en el sublite, tal como se adelantó, la toma de posesión del inmueble y por ende la publicidad posesoria que ella trae aparejada, ocurrieron con posterioridad a la constitución de la garantía hipotecaria y a su inscripción en el respectivo Registro”.

 

Volviendo a comparar el presente incidente con el deducido por Méndez, los Sres Camaristas señalaron que: ” De acuerdo al análisis efectuado sobre la materia en el aludido fallo dictada por la Sala, cabe señalar ” que únicamente la publicidad posesoria hubiera sido suficiente para cuestionar la primacía de la publicidad registral frente al acreedor hipotecario, solución que se funda en que solamente el poseedor por boleto adquiere sobre el inmueble un derecho real imperfecto, de posesión legítima, el que, por ello, le es oponible ( cfr. C.Civ. 2355 in fine, Borda, “Tratado de Derecho Civil”, 2008, “Contratos”, T.I, p. 384 y ” Derechos Reales “, T. I., p.234/6)-

 

En tal sentido, los Sres Jueces destacaron. ” Tal situación, según los estrictos términos allí referidos, no se equipara al eventual conocimiento que podría haber tenido el acreedor hipotecario sobre la existencia de una promesa de venta de la unidad a favor de la incidentista en la que – como en el caso – no se había otorgado la posesión, al encontrarse ausente esta última nota típica de los derechos reales que se ejercen por su intermedio  (cfr. Bueres – Highton, ” Código Civil y Normas Complementarias”, 2004, T. 5A, p. 451).

 

 

Por qué, sí, es acreedora por escrituración

“Ahora bien, sin perjuicio del mejor derecho aquí reconocido a favor de la acreedora hipotecaria, lo cierto es que la incidentista al haber adquirido por Boleto de Compraventa el bien asiento del privilegio y ser poseedora del inmueble, resulta ser acreedora por escrituración, por cierto, exigible en función de encontrarse comprobados – de manera incuestionada – los recaudos de la LCQ. 146, 2do. párrafo ( buena fe y pago del 25% del precio), observándose, entre  otros elementos, el boleto de compraventa, el acta de posesión, los recibos de pago, los comprobantes de pago de los distintos servicios del inmueble y el testimonio de dos vecinos del edificio ).”– enfatizó la Sala

 

Como corolario, la sentencia reza: ” Así, de acuerdo a lo dictaminado por la Sra Fiscal de Cámara, se admitirá el derecho de la apelante a escriturar a su favor la unidad con la prevalencia del gravamen hipotecario que pesa sobre el bien, debiendo a tal fin liquidarse y cancelarse el saldo de precio impago, el cual será fijado por la Juez de grado, previa actuación donde deberán intervenir la totalidad de la partes afectadas” tras lo cual dice: “Deberá ser analizada por la a quo a efectos de decidir – eventualmente – la procedencia de otorgar una compensación a la recurrente en los términos del artículo 244 LCQ 24.522″.

 

 

Nota: Corresponde hacer saber a los lectores, que por otra parte, la incidentista insistió en la prevalencia de su derecho por sobre el del acreedor hipotecario, sobre la base de haberse omitido inscribir el inmueble al régimen de prehorizontalidad. Frente a tal argumento, los Magistrados de Cámara respondieron que “la de sujetar el inmueble al régimen de prehorizontalidad es una obligación que en todo caso, recae en el propietario, y su omisión constituye un dato irrelevante, cuando, como aquí,  la controversia se da entre dos acreedores del dueño en el mismo caso ya citado, la Sala señaló que la actitud negligente o complaciente en punto a esa inobservancia del propietario, era igualmente imputable al acreedor hipotecario como al comprador boleto; ” tanto unos como otros ´- se dijo allí- debían conocer la omisión de la vendedora- deudora respecto de la cuestión y ninguno de los actuó con la diligencia necesaria para evitar la ocurrencia de la situación, que ha generado la presente litis. Además, la gravosa consecuencia de ineficacia e inoponibilidad de los derechos reales en los términos de la Ley 19.724:21 está prevista para el caso de que el inmueble se afectara al régimen “en infracción a lo dispuesto en esta ley ( por ej, si se restringen las específicas reglas de los arts 19 y 20); pero no para el caso de que la afectación derechamente no se hubiera producido “.

 

Referencia

(*). Art. 146, 2do párrafo Ley 24.522.  Promesas de Contratos. “II. Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe, serán oponibles al concurso o quiebra si el comprador hubiera abonado el 25% del precio. El Juez deberá disponer , en estos casos, cualquiera sea el destino del inmueble, que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio contra el cumplimiento de la prestación correspondiente al adquirente….”

 

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