En un Concurso Preventivo resuelven desestimar la vía intentada en el incidente por la Sindicatura para ejecutar los alquileres supuestamente impagos porque no hay ningún acuerdo de pago homologado y adecuar el proceso al trámite de preparación de la vía ejecutiva

by Dra. Adela Prat on febrero 6, 2012

En el presente caso que relata el procedimiento de un Concurso Preventivo, la Sindicatura practicó una liquidación de todos los cánones locativos pactados y por los devengados con posterioridad al vencimiento del contrato de locación que adeudaría un inquilino de oficinas y espacio guardacoches de propiedad de la concursada. Notificó tal liquidación extrajudicialmente al locatario.

 

El inquilino planteó la nulidad del procedimiento practicado por la Sindicatura con la intención de proceder luego a la ejecución de la deuda, vía trámite de ejecución de sentencia, dado que no había ningún acuerdo de pago homologado por el Juez, ni sentencia, ni transacción.

 

No obstante, el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Comercial desestimó el planteo de nulidad formulado por el inquilino, motivo por el cual, este último apela tal resolución judicial.

 

¿Estuvo acertada la Sindicatura al escoger tal procedimiento o  se adelantó a los hechos y debió primero preparar la vía ejecutiva, ya que no contaba con ningún acuerdo de pago homologado ni transacción ? Recordemos que el artículo 500 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación expresa serán resoluciones ejecutables: inciso 1) las transacciones o acuerdos homologados.

 

Esta cuestión fue abordada en los Autos caratulados : ” MIRANDA o MIRANDA PINTO MANUEL s/ QUIEBRA s/ INCIDENTE COBRO DE ALQUILERES ” (Reg. 3723/11)- CNCOM- SALA E- 17/10/2011,publicado por elDial.com – AA734D, en el día de la fecha, 06/02/2.012.

 

La Sala E de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, integrada a esa fecha por los Sres Jueces Dres Miguel F. Bargalló y Ángel O. Sala , al entender en los agravios esgrimidos por el inquilino, puntualizaron que: ” La competencia del Juez falencial para conocer en las cuestiones  vinculadas a la locación de las oficinas y espacio guardacoche que ocupó el Señor José Luis Fernando Pereyra Lucena y al cobro de los cánones devengados al respecto que reclama la Sindicatura, ha sido expresamente aceptada por el apelante a lo largo de todas sus presentaciones formuladas en el presente incidente “.

 

Sentado lo anterior, los Magistrados de Cámara explicaron que : ” En efecto, en estas actuaciones, pretendió que se declare la oponibilidad a la quiebra del Contrato de Locación que había suscripto con Kabul Investment Corp. y del pago adelantado de alquileres que allí se pactó y se suspenda el desalojo de las oficinas que ocupaba – planteo pendiente de resolución- “

 

Además de lo expuesto, relatan los Sres Jueces que el inquilino ” arribó en el marco de la Audiencia a un acuerdo con la Sindicatura mediante el cual se comprometió a depositar a embargo en estos obrados los alquileres que se devengarían a partir del mes de septiembre de 2.001 a razón del importe fijado en el Contrato de Locación ( U$S 2.500 mensuales), ofreciendo como garantía de pago de los alquileres del período comprendido entre el 01.09.00 y el 31.08.01 un inmueble de su propiedad.”

 

No sólo ello, sino que asimismo – se lee en la Sentencia – peticionó la reducción del cánon establecido por el alquiler de las oficinas – fue rechazado por resolución de fs…- y solicitó en varias oportunidades la fijación de una Audiencia Conciliatoria a los fines de llegar a un acuerdo sobre le reclamo de alquileres formulado por el Organismo Sindical.

 

Los Sres Camaristas añadieron que ” además, se trata de los cánones que se comprometió a depositar en estas  Actuaciones, en la Audiencia antes nombrada, celebrada el 12.07.01 y de los supuestamente devengados con posterioridad al vencimiento del contrato de locación previsto para el 31.08.03, es decir, todos sujetos al desapoderamiento contemplado por la LCQ: 107 “

 

” A tenor de la intimación de pago cursada bajo apercibimiento de “… ocurrir por la vía que corresponda, a fin de obtener el cobro de las sumas adeudadas y, en su caso, el desalojo del inmueble ” no impide ningún modo que el reclamo de los cánones se efectúe en estas actuaciones, en tanto al tratarse de una advertencia que no causó estado ni adquirió los efectos de cosa juzgada, resultó insusceptible de condicionar al Juez, ello amén de que no se indicó cuál sería la vía que correspondía a la acción de cobro ni tampoco se especificó el Juez que resultaría competente para conocer en la misma” – enfatizaron los Sres. jueces de Cámara.

 

Ahora bien, acto seguido los Magistrados pusieron de relieve que: “Contrariamente a lo sostenido por la Sindicatura, el trámite instruído en la anterior Instancia para proceder la reclamo y ejecución de los alquileres, no debió seguirse por el procedimiento previsto para la ejecución de sentencia establecido por el Cód. Procesal: 499 y sgts; no se trata del cumplimiento forzoso de un acuerdo en los términos del Cód. Proc.500:1, en tanto el mismo nunca fue homologado por el Juez de grado, ello sin perjuicio de que el reclamo también incluye alquileres por períodos posteriores a la finalización del contrato, lo cual claramente excede el compromiso allí asumido por el entonces inquilino”.

 

Sentado lo anterior es que los Jueces llegaron a la siguiente conclusión: ” En realidad, tratándose de la ejecución de alquileres, debió acudirse en este mismo incidente, al trámite dispuesto por el Cód. Procesal. 525:2 “ tras lo cual añadieron : ” Se advierte también que tal procedimiento no ha respetado el derecho de defensa en juicio del supuesto deudor”.

 

Los Magistrados advierten el error en que incurrió la Sindicatura y a mayor abundamiento relatan :  “Véase que cuando todavía no se había sustanciado la liquidación practicada por la Sindicatura en fs…, en los términos del Cód. Proc. 503, el Juez ya había nombrado a un perito ingeniero – sin audiencia y control del ocupante del inmueble – para que realice un cálculo del precio de la renta que adeudaba por el plazo posterior al vencimiento del contrato, lo cual claramente importó una afectación del referido derecho constitucional “.

 

Se refieren luego los Jueces a la liquidación de alquileres practicada por la Sindicatura, señalando que la misma no ha sido consentida por el Sr. Pereyra Lucena en tanto justamente cuando se le confirió el traslado de la misma, formuló el planteo de nulidad sub examine,” no advirtiéndose tampoco de los antecedentes de la causa que el apelante haya consentido otras actuaciones que hayan referido en concreto, al reclamo de la deuda de la forma pretendida por la Sindicatura”.

 

En definitiva, los Magistrados resolvieron que ” los agravios deberán ser ser admitidos con el alcance de desestimar la vía intentada por la Sindicatura para ejecutar los alquileres supuestamente impagos, declarando la nulidad de lo actuado en relación a la prueba pericial de ingeniería propuesta para determinar el valor del alquiler supuestamente adeudado por el plazo posterior al vencimiento del contrato de locación y ordenar la adecuación del proceso al trámite previsto por el artículo 525:2 Cpr.”

 

Como corolario, se resuelve admitir parcialmente el recurso deducido por el Sr Pereyra Lucena y en consecuencia modificar la resolución apelada de acuerdo a los límites señalados precedentemente, con costas en ambas instancias en el orden causado.

 

 

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